Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Предлагаем информацию по теме: "риски при покупке квартиры на вторичном рынке". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk – Fotolia

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F5%2F2%2F694025%2Fpokupaem-kvartiru-na-vtorichnom-rinke_7-riskov

Документы по теме:

Читайте также:

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F6%2F9%2F632996%2Fmature_man_at_home__calculation_bills300

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F0%2F4%2F690440%2Fdlya-zhitelej-stolicy-razrabotana-interaktivnaya-instrukciya-po-privatizacii-zhilya-200

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F3%2F4%2F689343%2Fmoskvichi-mogut-proverit-zastrojshhika-na-portale-otkrytyh-dannyh-200

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Как минимизировать риски при покупке жилья: юридическая проверка недвижимости

Приобретение жилья потребует от покупателя затраты нервов, времени и сил. Для того чтобы все это было не напрасно и финансы не оказались в руках у мошенников, необходимо проверить юридическую «чистоту» приобретаемой недвижимости.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2Fcircle-e14740274532091

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Friski_pri_pokupke_zhilya_1_22194443-750x464

При покупке недвижимости всегда присутствует возможность столкнуться с мошенниками или «черными риелторами». Чтобы свести риск к минимуму, необходимо тщательно проверить «чистоту» документов и продавцов перед приобретением.

Для сделки купли-продажи недвижимости требуется собрать перечень документов, каждый из которых способен рассказать о хозяине недвижимости и показать возможные «подводные камни».

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FPasport_i_lichnost_prodavca_1_22194536-400x267

Для проверки личности продавца стоит взглянуть на его документы, в частности – паспорт, который может быть подделкой, приобретенной на черном рынке. Фальшивка очень похожа на оригинал, но выдает себя при тщательном изучении.
Читайте так же:  Как продать долю в квартире

На что обратить внимание:

  • База недействительных паспортов. Этот интернет-сервис показывает перечень недействительных паспортов на территории РФ при занесении данных. Но отсутствие документа в базе не означает его «чистоту» – это значит, что данные могли быть украдены из действующего паспорта.
  • Фотография. По ней вычисляется большинство подделок. Фотография должна быть черно-белой, если паспорт выдан до 2006 года (в этом году разрешили делать цветные фото). Фон – однородным, мимика без искажения черт лица, прическа – без скрытия овала лица.
  • Дата выдачи. Паспорт выдают в возрасте 14 лет, после чего его меняют в 20 и 45 лет или ранее по определенным причинам (порча, утеря, брак). Для выявления подделки необходимо вычислить дату выдачи от даты рождения – эти цифры покажут, является ли документ настоящим (паспорт в 13 или 19 лет обычно не выдают).
  • Место рождения. При рождении в столице субъекта указывается только город (г. Москва, г. Владивосток), если в городе, но не столице региона – город и субъект. Поселок, село, деревня – район и субъект. Если эти правила нарушены, то перед вами подделка.

Свидетельство о собственности на недвижимость (или титул) – это документ, указывающий на то, кто и на основании чего владеет недвижимостью. В нем должны присутствовать следующие пункты:

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fdokumenty_na_kvartiru_1_22194723-400x267

  • Данные владельца и недвижимости. ФИО и паспортные данные должны быть идентичными со свидетельством.
  • Данные о недвижимости. Убедитесь, что адрес и площадь соответствуют действительности.
  • Право владения. Обратите внимание, является ли продавец единственным собственником недвижимости (собственность) или же владеет только ее частью (доля).
  • Срок владения. Чем дольше недвижимость находилась в собственности продавца, тем «чище» сделка. Скорая продажа вызывает определенные подозрения.
  • Назначение объекта. В нем обязательно должно быть указано «жилое назначение», если приобретается жилье, и наоборот «нежилое», если цель будущего использования иная.

На фото представлен образец свидетельства о собственности на недвижимость:

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fimage

Выписка из ЕГРН – это документ, пришедший на смену свидетельству о праве собственности (с 2016 года). Она также несет в себе данные о владельце и объекте недвижимости, но в отличие от свидетельства о праве собственности, данные являются актуальными на момент запроса, который можно сделать даже без ведома продавца, а также проверить «чистоту» на сайте Росреестра.

Согласие супруга – это нотариально заверенный документ, подтверждающий продажу общей собственности одним из супругов. Он обязателен согласно статье 35 СК РФ. Отсутствие согласия дает возможность оспорить сделку купли-продажи в суде. Его наличие необязательно в случае, если недвижимость не является общей собственностью:

  • Была приобретена до брака.
  • Наследована.
  • Подарена.
  • Приватизирована на одного из супругов.
  • Указано, кому принадлежит, согласно брачному договору.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fzaklyuchat_dogovor_1_22195055-400x271

Для передачи права собственности на имущество от одного лица другому используется договор купли-продажи, в котором обязательно должны присутствовать следующие пункты:
  • Предмет договора (право собственности на имущество, адрес, назначение помещения, год постройки, этажность и прочее).
  • Стороны договора (указываются обязанности, паспортные данные и реквизиты сторон).
  • Цена жилья (сумма, условие и сроки передачи денег).
  • Недействительность договора (при каких обстоятельства сделка не состоится).
  • Условия освобождения недвижимости и дата передачи ключей.
  • Перечень лиц, сохраняющих право пользоваться помещением.

Остерегайтесь, если какие-либо данные в договоре не совпадают с фактическими, вызывают у вас сомнения, а также предложений от продавца «обхитрить» налоговую путем составления дарственной с передачей денежных средств или намеренным занижением стоимости в документах. Эти действия могут быть признаком мошеннической схемы, в результате которой вы потеряете деньги и вернуть их обратно даже через суд будет крайне трудно.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FEGRN

Как быть, если агентство или риелтор не дают встретиться с владельцем лично?

Если по законному требованию предоставлять оригиналы документов агентство отказывается это делать, ссылаясь на всевозможные причины и убеждая, что вполне сойдут ксерокопии документов – возможно, присутствует факт мошенничества (ксерокопии можно подделать в фотошопе). То же можно сказать и в случае, если не дают возможности встретиться с владельцем лично.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости через агентство, желательно заблаговременно проверить:

  • стаж;
  • отзывы;
  • сайт;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fproverit_dokumenty_1_22195416-400x267

В некоторых случаях недвижимость продает не хозяин, а его доверенное лицо (болезнь, вынужденный отъезд или занятость). Сделка в таком случае имеет место быть, однако доверенность при этом должна соответствовать следующим пунктам:
  • Обязательное нотариальное заверение доверенности.
  • Заполненная дата и место выдачи, а также подпись доверителя.
  • Наличие полномочий на совершение продажи недвижимости у доверителя.
  • Отсутствует факт отзыва документа доверителем.

Проверить «чистоту» доверенности можно в реестре доверенностей через сайт Федеральной нотариальной палаты.

Каким образом определить, есть ли обременение и наложен ли арест на приобретаемый объект?

Обременение на недвижимость – это ограничение прав собственника на действия с ней. Существует несколько видов обременений (арест, ипотека, социальный найм и т.д.), каждый из которых создает определенные трудности при продаже жилья.

Для того чтобы проверить, наложен ли арест, существует два способа:

  1. Сайт Росреестра. На нем можно ознакомиться с информацией об аресте, единственный нюанс – иногда информация является неактуальной из-за несвоевременного обновления.
  2. Выписка из ЕГРН. В ней указана вся необходимая информация об аресте недвижимости, вплоть до указания, за что наложен арест и в пользу кого.
Читайте так же:  Договор аренды земельного участка – бланк образец 2019

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fuznat_o_nalichii_zadolzhennostey_1_22195544-400x267

В случае неоплаты коммунальных задолженностей продавцом, его выплаты ложатся на плечи покупателя. Чтобы этого не произошло, необходимо убедиться в отсутствии долгов. Сделать это можно следующим способом:
  1. На сайте государственных служб или управляющей компании по адресу недвижимости.
  2. По лицевому счету через терминал оплаты, банк, почту или звонку в управляющую компанию.

Будьте аккуратны и не верьте на слово продавцу недвижимости об оплате долгов, проверяйте все документально. Уже через два месяца неуплаты могут отключить воду, газ, электричество. А через полгода через суд взыскать средства с собственника.

Можно ли проконтролировать наличие прописанных лиц?

Наличие (тем более укрытие) прописанных лиц может сильно усложнить процесс купли-продажи недвижимости, а то и вовсе стать причиной для оспаривания сделки в суде. Во избежание подобной ситуации, потребуйте от продавца документы, подтверждающие выписку всех лиц с жилплощади.

Обращайтесь только в государственные органы:

На что обратить внимание, если жилье приобреталось по наследству?

Продажа недвижимости, приобретенной по наследству, является одной из самых популярных среди мошенников из-за лояльности законодательства: наследователь может обратиться в суд с требованием предоставить его законное имущество даже в случае истечения срока наследства.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FNedvizhimost_mozhet_byt_peredana_po_nasledstvu_1_22195641-400x271

Недвижимость может быть передана по наследству двумя путями, каждый из которых несет в себе определенные нюансы:
  1. По закону. Передается родственникам первой очереди (жене/мужу, детям и проч.), в случае их отсутствия – второй очереди. Сложность заключается в том, что проверить очередность почти невозможно, остается только верить продавцу на слово.
  2. По завещанию. В таком случае оформляется завещание через нотариуса, который подтверждает дееспособность и документы. Сложность начинается в случае, если завещание утеряно или было составлено несколько на разных лиц (в таком случае главным считается последнее).

Несовершеннолетний продавец осложняет процесс, но сделка вполне допустима при соблюдении определенных условий. Покупателю в таком случае необходимо проверить разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Его наличие защитит от возможных претензий с желанием оспорить сделку. В остальном процесс сделки купли-продажи остается без изменений.

Действия, если есть подозрения в неадекватности владельца

В случае подтверждения недееспособности продавца сделка может быть признана недействительной. Во избежание этого следует попросить продавца предоставить справки о прохождении освидетельствования – это станет для вас гарантом, в отличие от устных замечаний соседей и коллег продавца, которые юридическую силу не имеют.

Покупка недвижимости потребует не только серьезных финансовых затрат, но и проверки чистоты сделки. Если вы не уверены в своих силах и боитесь обмана, можно обратиться к специалистам за юридическим сопровождением сделки от начала и до конца. Это сбережет не только ваши нервы, но и деньги.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Ftipovye-riski-sdelok

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Видео (кликните для воспроизведения).

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.”>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.”>первичном и на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Friski-pokupki-kvartiry-v-novostrojke

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.”>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.
Читайте так же:  Образец апелляционной жалобы в арбитражный суд

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Friski-pokupki-kvartiry-na-vtorichke

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.”>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.”>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.”>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.”>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.”>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.”>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.”>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.”>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.”>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.”>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Fpervichka-vtorichka-vybor

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > “Первичка” >> “Знакомимся с Застройщиком”.
Откроется в новой вкладке.”>выбор компании-застройщика
. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.”>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > “Вторичка” >> “Пакет документов для покупки квартиры”.
Откроется в новой вкладке.”>анализ документов
для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > “Вторичка” >> “Проверка личности Продавца”.
Откроется в новой вкладке.”>изучения личности
и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Читайте так же:  Акт уничтожения документов с истекшим сроком хранения

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2019 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы избежать рисков?

  • проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
  • проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
  • уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
  • выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
  • ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Какие риски ожидают покупателя при покупке квартиры, полученной в наследство?

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства. Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства. Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Покупка квартиры у банка в собственности: риски покупки по слишком низкой цене

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.

Риск: когда дом считают сданным (принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию), регистрация договоров переуступки больше не проводится. При покупке квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме не у застройщика, необходимо сделку согласовывать с застройщиком, заручиться его письменным разрешением.

Покупка квартиры по договору цессии сопряжена с определенными рисками, к примеру, с двойными продажами. Одну квартиру мошенники могут продать нескольким лицам.

При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.

Читайте так же:  Заявление о переносе отпуска

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь. Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании. Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

  • если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
  • вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

  • купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
  • приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
  • многократная продажа одного жилого помещения.

Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:

  • доверитель вправе отозвать доверенность;
  • доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
  • если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.

По этой причине покупка квартиры по доверенности без наличия прямого контакта с хозяином недвижимости крайне нежелательна. Главный риск со стороны покупателя при покупке квартиры по доверенности – остаться без средств и жилплощади.

Со стороны продавца при покупке квартиры по доверенности также есть риски: доверитель может входить в группу риска (пожилой человек прописан один на своей жилплощади).

Какие риски возникают при покупке квартиры у пенсионера в 2019 году? Он может заявить о том, что его принудили к сделке. Мошенники втираются к пожилому человеку в доверие, обманывают его или угрозами заставляют подписывать что угодно, и суд может встать на сторону обманутого владельца квартиры. Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека высок риск лишиться денег и купленного жилья.

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

До покупки комнаты, во избежание рисков, места общего пользования в коммунальной квартире должны быть распределены между собственниками.

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Нотариус готовит договор, но полностью не сопровождает сделку купли-продажи. Образец самого договора купли-продажи можно скачать здесь. Многие покупатели отказываются от помощи риэлторов, агентов, из-за чего неправильно оформляют документы.

Покупка квартиры без риэлтора – трудоемкий процесс, и грамотный специалист поможет избежать рисков и попадания в руки мошенников. Грамотный специалист подскажет все секреты покупки и продажи квартиры.

  • длительный поиск варианта обмена;
  • стоимость обоих товаров может быть неравнозначной;
  • по решению налоговых органов объекты могут быть неравны по стоимости, из-за чего одну из сторон обвинят в попытке уйти от налогов.

Деятельность ЖСК регулирует его устав, принимаемый на собрании учредителей кооператива. Содержание устава может недостаточно защищать права членов. Также ЖСК может требовать дополнительные средства на возведение дома со своих членов. Поэтому стоимость жилья может подрасти в процессе строительства.

Риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Может получиться так, что от имени ребенка квартиру продает опекун. Опекун получает деньги, отдает ее покупателю, ребенок остается без жилья. В таком случае есть риск, что суд признает покупку квартиры недействительной даже с согласием органов опеки.

Продаваемая недвижимость должна быть объектом капитального строительства. Если она им не является, расположена на земельном участке, который не оформлен в собственность, договор аренды могут расторгнуть в одностороннем порядке, а объект снести или демонтировать.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если после получения ипотеки выяснится, что есть незаконная перепланировка, банк может расторгнуть договор. Также покупателя могут вынудить заплатить штраф или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Довольно часто не узаконена перепланировка в бывших общежитиях, что влечет соответствующие риски при покупке квартиры.

Риски покупателя при альтернативной покупке квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Это те сделки, когда осуществляется одновременная продажа одного объекта и получение другого. Слишком много лиц, участвующих в цепочке сделки. Из-за чего сделка, в конце концов, может быть признана недействительной или сорваться.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here