Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно

Предлагаем информацию по теме: "расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.

Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:

  • по взаимному согласию сторон;
  • по требованию нанимателя (без суда и через суд);
  • по требованию наймодателя (без суда и через суд);

Расторжение договора по обоюдному согласию участников

Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.

Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.

В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.

Формально в таком случае расторжение договора найма жилого помещения – выселение с точки зрения жильца. А поскольку закон, как уже было сказано выше, в первую очередь защищает интересы нанимателя, на собственника накладывается ряд ограничений, не позволяющих ему в одночасье лишить людей крыши над головой. Это хорошо для квартиросъёмщика, так как он не зависит от внезапных желаний владельца квартиры, но плохо для её собственника. Ему следует внимательно выбирать жильцов, в противном случае от них будет непросто избавиться, даже если они окажутся недобросовестными. Срок действия договора надо указывать всегда, чтобы он не приобрёл статус бессрочного.

Если собственнику вдруг потребовалась квартира, а до суда дело доводить не хочется, то выходов может быть два:

  • договориться с жильцом, чтобы он съехал добровольно;
  • если жилец возражает, то письменно уведомить его о своём решении за месяц (или другое назначенное соглашением время) и дождаться окончания действия договора найма.

Других вариантов без суда вернуть себе жилплощадь у наймодателя нет, поэтому в его интересах заключать краткосрочные договоры.

Собственник может искать помощи в суде, если на законных основаниях требует освободить квартиру, но получает отказ или отсутствие ответа. При этом пойти в суд можно лишь после того, как была сделана попытка договориться с нанимателем и решить проблему во внесудебном порядке, лучше всего – в виде отправления заказного письма с уведомлением. Если на него в ответ пришёл письменный отказ или в течение 30 дней не поступило никакого ответа, можно отправляться за справедливостью в суд.

Список причин для досрочного расторжения договора указаны в ст. 687 ГК РФ:

  • имеется просрочка платежа дольше полугода. Если соглашение краткосрочное, то достаточно и двух месяцев;
  • установлены факты порчи занимаемого помещения. Однако при этом суд может проявить снисходительность и не выселить жильцов, а назначить им время (максимум – год), чтобы они устранили разрушения. Если в течение этого времени предписанные действия жильцами не будут выполнены, то по следующему обращению наймодателя суд примет решение о том, что договор можно расторгнуть досрочно;
  • наниматель нарушает права своих соседей, устраивая шумные вечеринки, драки или используя жильё не по основному назначению, оборудовав там, к примеру, склад, офис, магазин, тренажёрный зал, собачий питомник;
  • жилец грубо нарушает условия договора: сдаёт квартиру или её часть, заселяет в неё своих родных или друзей, заводит домашних животных, хотя запрет на такие действия содержится в соглашении.

Есть и ещё один мотив для обращения в суд, о котором следует сказать особо. Договоры, где не указан срок их действия, считаются бессрочными. Если жильцы не нарушают его условий, то получается, что у собственника нет возможности освободить свою жилплощадь. Для решения этого спорного вопроса нужно сначала письменно предложить квартиросъёмщику изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452). Если он откажется или промолчит, настанет момент для обращения в суд, чтобы он назначил компромиссное решение. Например, жильцам даётся достаточно времени, чтобы снять другую квартиру, а наймодателя обязывают самого найти аналогичную жилплощадь, возместить неустойку или оплатить услуги риелтора.

Читайте так же:  Кто имеет право на накопительную пенсию

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя намного проще, ведь он вправе сделать это в любое удобное время, заблаговременно оповестив собственника. Возможно, хозяева квартиры потребуют выплатить им неустойку или откажутся вернуть залог.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК, квартиросъёмщик вправе в любое время расторгнуть соглашение о найме, письмом за три месяца уведомив владельца квартиры о принятом решении. Обычно в договорах срок на предупреждение указывается в три раза короче – всего месяц.

Основания изложены в ст. 620 ГК:

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=http%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fuploads%2F6a16b8d0e959363c26820d884c4f3c82

  • собственник не позволяет жильцу пользоваться снятым имуществом в полной мере либо создаёт этому препятствия. Например, задаток уже внесён, а квартиросъёмщик никак не может въехать в квартиру под предлогом, что ремонт ещё не закончился, прежние жильцы не съехали, трубы прорвало и т. д. К подобным действиям относятся и частые внезапные визиты без предупреждения с целью «проверки», смена замков, угрозы выселения;
  • имущество имеет серьёзные недостатки, мешающие его использованию и намеренно скрытые наймодателем при подписании соглашения;
  • владелец квартиры не делает своевременный капремонт, хотя это является его обязанностью. Обычно в случае найма косметические работы выполняет квартиросъёмщик, а все глобальные действия возложены на плечи владельца жилья;
  • имущество по объективным и не зависящим от нанимателя причинам не пригодно для использования. Сюда относятся форс-мажорные обстоятельства: пожар в доме, землетрясение, военные действия.

Случается такое, что стороны предпочитают обо всём договориться устно. Особенно часто так оформляются сделки между знакомыми. Казалось бы, всё просто: одна сторона получает жильё, а вторая – деньги. Заинтересованность участников соглашения налицо. К сожалению, от конфликтов никто не застрахован. Как рассудить нанимателя и наймодателя, если невозможно доказать существование устного договора, не говоря уж об уточнении нюансов?

Собственник квартиры может запросто выселить таких жильцов, обратившись в полицию с заявлением о незаконном проживании посторонних в его квартире. Однако долг по оплате таким способом уже не получить, равно как не взыскать компенсацию за ущерб, причинённый имуществу. Свидетели (соседи) могут подтвердить, что указанные личности действительно жили в квартире, но доказать, что они не платили за проживание, почти невозможно, как и причинение ущерба имуществу этими жильцами.

Нанимателю приходится хуже. Если собственник квартиры настаивает на том, чтобы он продолжал занимать и оплачивать помещение, жилец может просто собрать вещи и съехать. Удерживать его никто не имеет права. Однако чаще бывает наоборот: наймодатель выгоняет жильца, и у него есть все шансы оказаться на улице, если он не докажет, что договорные отношения с установленной квартплатой были.

И наймодатель, и наниматель для доказательств своей правоты могут использовать свидетельские показания, электронную и смс-переписку, бумажные письма и прочие факты.

Очевидно, что расторжение договора найма таит в себе массу трудностей, но большинства проблем можно избежать, если изначально правильно его составить. Необходимость отказаться от контракта может возникнуть у каждой стороны, поэтому так важно уделить внимание всем формальностям, чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F37yce580x1g9az462dfb1425826119

Как правильно сдать квартиру в аренду: основные шаги и важные нюансы

Вы хотите сдать квартиру в аренду и получать хороший доход? Потребуется подобрать порядочного арендатора и оформить сделку правильно.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2Ffx8bg054e3d9a1c6zy721426847225

Как найти и снять квартиру: что нужно знать и как действовать

Аренда квартиры без посредников требует от нанимателя максимальной внимательности и осторожности.Иначе велика возможность попасться на удочку квартирных аферистов.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2Fga36byz29x4c7f1ed0581426851367

Договор аренды квартиры: все нюансы грамотного оформления

Чтобы обезопасить себя от проблем, связанных со съемным жильем, необходимо заключить письменный договор найма жилья.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F5acz40g9d17x8e36y2fb1430379881

​К сожалению, несмотря на четвертьвековую историю рыночных отношений в России, далеко не все еще могут позволить себе приобрести собственное жилье. Поэтому проживают в квартирах, арендуемых по социальному найму.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2019

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdocx

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 369 hits)

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdocx

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 411 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).
Читайте так же:  Каков срок действия кадастрового паспорта и когда его нужно обновлять

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FGK-620-1-1024x350

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdoc

Иск о расторжении договора найма (истец – собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 152 hits)

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdocx

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 138 hits)

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdocx

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 115 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Прекращения соглашения найма по жилой площади — трудоемкая процедура. Она усугубляется конфликтом между собственником и арендатором помещения. Хотите завершить досрочно договорные отношения? Изучите правовые аспекты, которые понадобятся при осуществлении подобных мероприятий.

При аренде подобной недвижимости необходимо в соглашении обозначить конкретные сроки предоставления жилой площади в пользование.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Найм жилого помещения может быть двух разных видов.

Социальный найм подразумевает тот факт, что жильё арендуется у государства или муниципального образования. Подобный способ доступен только тем гражданам, которые подходят под категории, определённые нормативными актами Российской Федерации. Это могут быть люди, работающие в государственных структурах, военнослужащие и малоимущие граждане.

Второй тип найма — частный.

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма. могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы.

Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Сдаю 3-хкомн.кв в Москве трем парням.Двое досрочно съехали,предупредив меня по телефону.Третий-в поисках «замены» подселяет жильцов на короткий срок,но сообщает мне об этом по телефону.Дньги за наем платит исправно.

Недавно,обнаглев,заключил риэлторский без моего ведома и вселил двух мужчин.Мне не нравится ,что от моего имени заключаются договора,о которых я узнаю случайно и которых я не заключала.Кроме того ,не нравится такая частая смена жильцов.

Обоюдное согласие подразумевает отсутствие конфликтных ситуаций, т.е. одна сторона добровольно освобождает помещение, а вторая сторона этому не препятствует.

Одностороннее желание подразумевает инициативу со стороны нанимателя или со стороны наймодателя.

Читайте так же:  Адвокаты по кредитам и кредитные юристы

Когда инициатива исходит со стороны нанимателя, ему всего лишь требуется известить об этом собственника.

При этом не требуется пояснять мотивы такого решения.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

В 100-й статье ЖК сообщается, что договор найма жилья из специализированного фонда – это соглашение, по которому владелец жилья (речь идет о государстве) осуществляет передачу квартиросъемщику жилья за плату для временного проживания в нем.

Наниматель – физическое лицо, не обладающее иным жильем в данном регионе (местности).

Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья.

Поиск законов по альтернативным названиям и обзор законодательства России

  1. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  2. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно proxy?url=http%3A%2F%2Fzhil-vopros.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F01%2Frastorgnut-dogovor-najma_3

Расторжение договора найма жилого помещения: по чьей инициативе и как это возможно

Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку. Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников.

Расторжение договора в случае социального найма может осуществляться добровольно, по соглашению сторон. Ответственный наниматель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, подав заявление в администрацию, выделившую жилплощадь.

Если это не приводит к результатам или же есть несогласованность сторон с предъявленными претензиями, нужно обращаться в суд. Основной проблемой, с которой сталкиваются стороны, расторгающие найма жилых помещений, является нежелание нанимателей оплачивать долги, а наймодателей возвращать предоплату при нарушении условий договоренности. Юридическое сопровождение процессов аннуляции соглашений коммерческого и социального найма дает возможность разрешать конфликты как заранее — на этапе формализации отношений, так и в процессе судебного разбирательства.

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора социального найма Расторжение договора найма жилого помещения в случае аренды у государства или муниципального образования возможно только в исключительных ситуациях.

Как проходит расторжение договора найма жилого помещения: причины, условия, образец

иначе документ не станет законным. Но если договор подписывался в полном соответствии с требованием ГК, без добавления «своих» пунктов и подпунктов, то его нужно расторгать в таком же порядке. Прекращаем действие Нанимателю и собственнику жилья редко удается прийти к компромиссу в своем споре, поэтому кто-то точно подаст иск в суд.

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Читайте так же:  Расселение коммуналок как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений.

Прекращение договора специализированного найма регламентируется ЖК РФ. Порядок и условия воплощения на практике этого правового механизма прописаны в ст. 102 указанного Кодекса. Прекращение договора социального найма жилого помещения вытекает непосредственно из расторжения двухстороннего соглашения между нанимателем и наймодателем.

На сегодняшний день законодательством установлено несколько основных причин, которые детерминируют собой прекращение соглашения между участниками правоотношений. В виде основания выступают:

  • разрушение имущества служебного или специализированного типа, а также нанесение жилому объекту непоправимого ущерба, который делает невозможным эксплуатацию квартиры;
  • смерть нанимателя. Однако в данном случае о прекращении договора можно говорить лишь в той ситуации, если наниматель проживал на выделенной жилплощади один, без членов семьи.

Только два перечисленных основания могут служить причиной прекращения договора найма жилья. В иных случаях обязательным условием законодательный порядок предусматривает изначальное расторжение договора между собственниками жилого помещения и нанимателем. Таким образом, можно сделать вывод о том, что расторжение и прекращение договора социального найма – два ключевых понятия, которые имеют прочную взаимосвязь и взаимозависимость между собой.

Читайте так же:  Иск о взыскании алиментов на ребенка в твердой денежной сумме - образец и условия оформления

Случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Чтобы понять ключевые нюансы прекращения договора социального найма, следует более внимательно проанализировать основания для применения подобного правового механизма. Итак, законодательный порядок предусматривает прекращение соглашения между наймодателем и нанимателем в случае, если жилая постройка будет утрачена. Это происходит, если:

  • сооружение, которое числится в перечне специализированного фонда, подлежит сносу;
  • здание было разрушено в результате обвала по причине своей ветхости и аварийности;
  • постройка серьезно пострадала во время стихийных бедствий и техногенных катастроф, и проживание на ее территории несет серьезную угрозу для жизни граждан.

Подобные основания закрепляются в ст. 102 ЖК РФ. Иными словами, под детерминирующими причинами прекращения договора найма жилья из специализированного фонда понимается в первую очередь физическое уничтожение самого имущественного объекта, так как перестает существовать сам предмет договора, то и происходит прекращение действия соглашения.

Предусматривает законодательный порядок в качестве основания и смерть заявителя. Но в этом случае берется во внимание наличие сонанимателей – членов семьи, которые могут проживать на территории специализированного служебного жилья. Если таковые отсутствуют, то, соответственно, утрачивается одна из сторон договора, что и влечет за собой официальное прекращение контракта.

В отличие от контракта о соцнайме жилья договор специализированного найма заключается на определенный срок, который фиксируется официально в документе. После того как указанный временной период пройдет, осуществляется прекращение действия и самого договора. Таким образом, можно резюмировать, что законодатель в качестве основания для прекращения договора предусматривает и срок заключения соглашения.

Рассматривая данную детерминанту следует обозначить, что не всегда именно срок действия договора определяет собой прекращение правоотношений между нанимателем и наймодателем. В качестве основания также может выступать срок наступления конкретного события. К подобным событиям можно отнести следующие случаи:

  • окончание действия трудового договора, который подписывается с работодателем на конкретный временной период;
  • увольнение из рядов российской армии;
  • завершение прохождения службы на государственной должности;
  • окончание срока получения образования и пр.

Данный тип основания не влечет за собой наступления какой-либо ответственности со стороны участников правоотношений. Это связано с тем, что в этом случае расторжение и прекращение договора идет по соглашению сторон, иными словами, на добровольных началах.

Предоставление иного жилья при прекращении договора

После того как принято решение о прекращении договора специализированного найма, у нанимателя возникает определенная обязанность – покинуть занимаемую жилую площадь в установленный законом срок. При этом следует отметить, что если наниматель отказывается добровольно покидать помещение, то его могут в судебном порядке выселить из недвижимого объекта без предоставления иного жилья. Но законодательством предусмотрены исключающие случаи, которые не позволяют выселить нуждающихся граждан из служебного помещения без выдела новой жилплощади, в частности:

  • если наймодатель выступает в качестве работодателя, с кем наниматель заключил трудовой договор об осуществлении профессиональной деятельности;
  • не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления иного имущества родственники военнослужащих и сотрудников государственной или правоохранительной службы, которые считаются без вести пропавшими или погибшими во время исполнения своего профессионального долга;
  • прекращение договора о специализированном найме не может осуществляться без выдела иного жилищного объекта и в том случае, если нанимателем выступают престарелые люди, которые достигли пенсии по возрасту;
  • не выселяются без предоставления квартиры из служебного помещения или же общежития и члены семьи нанимателя, который выступал в качестве работника у собственника жилья, по факту его смерти;
  • выделяется жилье при прекращении договора найма и инвалидам I и II группы, которые получили увечья в результате исполнения трудовых обязанностей.

Таким образом, перечисленные категории граждан имеют законное право претендовать на иное комфортабельное жилье даже в ситуации прекращения и утраты юрсилы первоначального договора.

Прекращение договора найма служебного жилья и жилого помещения в общежитии

Если обратиться к ст. 102 ЖК РФ, то прекращение действия договора может осуществляться в случаях, если будет зафиксирован переход права собственности на жилплощадь в рамках служебного жилья или же на территории общежития. Кроме того, учитываются и такие обстоятельства, если осуществляется переход хозяйственного ведения или же оперативного управления.

При этом следует помнить о том, что предусмотрено законодателем и исключение, когда прекращение договора не осуществляется. В частности, если собственником такого жилья становится юридическое лицо, заключившее с нанимателем договор о найме квартир специализированного предназначения.

Новый собственник будет считаться как правопреемник ключевых прав и обязанностей, регламентированных трудовым договором.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, прекращение действия контракта соцнайма несет за собой наступление определенных обязательств со стороны заявителя, которые выражаются в необходимости покинуть жилплощадь. Но при этом с целью обеспечения прав и обязанностей граждан РФ им предоставляется новое жилье, отвечающее всем законодательным требованиям, если иное не предусмотрено законом РФ.

Изображение - Расторжение договора найма жилого помещения по чьей инициативе и как это возможно 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 17

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here