Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей

Предлагаем информацию по теме: "кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Одни из самых проблемных сделок по купле-продажи недвижимости происходят тогда, когда продаётся и покупается квартира с обременением, а именно — жилплощадь, правами на которую обладает не только продавец, но и кто-то ещё. Конечно, мало кто соглашается приобретать жилую недвижимость, если известно о тех, кого нельзя выписать из квартиры. Однако в большинстве случаев эта проблема решается довольно легко.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Конечно, самое лучшее решение — покупать квартиру, где никто не прописан и не проживает, помимо собственника. Но такой вариант возможен далеко не всегда. Наибольшие трудности создаёт не физическое присутствие других жильцов, а права, которые с ними придётся делить. Граждане, которые зарегистрированы в квартире вместе с продавцом, могут в ней и не проживать, поэтому для покупателя факт обременения может стать неприятным сюрпризом — это лишний раз подтверждает, что приобретение вторичного жилья требует особой внимательности.

Продавцы могут пойти на различные меры, чтобы сделать покупку квартиры с обременением более привлекательной. Например, существенно снизить цену. Некоторые идут на обман, утверждая, что на самом деле другие жильцы в квартире вовсе не прописаны — это обязательно следует проверить. И уж тем более не следует сходу доверять словам о том, что выписать «лишних» жильцов на самом деле легко, а у продавца попросту не нашлось на это времени. Прежде чем соглашаться на подобное предложение, важно удостовериться, что в данном случае других жильцов действительно можно выписать.

Сразу после того, как собственник продал вам квартиру, все члены его семьи утрачивают право пользоваться жилплощадью, если иное не установлено в законодательном порядке. Второй пункт 292-й статьи Гражданского кодекса даёт новому собственнику полное право снять выписать членов семьи бывшего хозяина, даже если они не пожелали выписываться самостоятельно.

Чтобы снять таких жильцов с регистрационного учёта, необходимо обратиться в суд, чтобы было признано, что члены семьи бывшего собственника по закону утратили право пользоваться квартирой. Судебное решение даёт все полномочия для того, чтобы жильцов выписали, даже если они этого не желают — закон будет на вашей стороне.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Гораздо сложнее с некоторыми категориями граждан, на которых действие упомянутой статьи не распространяется — им нельзя будет запретить пользоваться квартирой, также их нельзя будет снять с регистрационного учёта в описанном порядке.

Существует несколько категорий таких граждан.

Если квартира была завещана, то отказополучатели имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, сколько бы раз квартира ни перепродавалась. Основа такого положения — 33-я статья Жилого кодекса. Завещательный отказ, в соответствии с 1137-й статьёй Гражданского кодекса, даёт право указанным в завещании лицам требовать от наследников исполнения имущественной обязанности в счёт какой-либо задолженности, которую имел завещатель.

Если на наследников была возложена обязанность предоставить кому-либо право пользования квартирой, то это не влияет на их права совершать с такой квартирой сделки, но при этом, если квартира продаётся, то отказополучатель по-прежнему остаётся закреплённым за ней. Срок действия завещательного отказа указывается в тексте завещания — он может быть ограниченным или распространяться на всю продолжительность жизни отказополучателя.

Выселение отказополучателя возможно в двух случаях:

  1. Если он откажется от права пользования квартирой добровольно на основании договорённости с новым владельцем квартиры.
  2. Если он будет систематически нарушать права и интересы своих соседей, повреждать имущество, использовать квартиру не по назначению. Второй пункт 35-й статьи Жилищного кодекса даёт право за подобные нарушения выселить отказополучателя из квартиры. Собственник имеет право обратиться в суд, чтобы подтвердить, что проживающий с ним отказополучатель не реагирует на полученные замечания, и потребовать его выселения из квартиры.

Гораздо лучше не допускать подобного соседства. Если квартира была завещана, покупатель вправе убедиться, что в тексте не содержится данных об отказополучателях, которым будет предоставлено право проживать в квартире.

«Вечные соседи», обладающие равными правами с продавцом

Если гражданин в тот момент, когда продавец приватизировал жильё, сам не участвовал в приватизации, но при этом обладал равными правами, то при продаже квартиры он переходит в категорию так называемых «вечных соседей», причём на вполне законных основаниях.

Чаще всего подобная ситуация встречается, когда квартиру, где проживало несколько граждан с равными правами, приватизировали не все одновременно. Кто-то мог вообще отказаться от приватизации, а кто-то мог провести её раньше, но итог один: гражданин, подавший заявление на приватизацию, стал собственником и может продать квартиру, но при этом условия сделки не распространяются на остальных жильцов.

Если квартира была приватизирована с согласия других граждан, то они сохранят своё право пользоваться жилплощадью даже после её продажи другому гражданину. Такая ситуация возникает на основании положений четвёртого пункта 31-й статьи Жилищного кодекса и 19-й статьи Федерального закона, который обновил данный кодекс. Такие граждане — это те, кого нельзя выписать из квартиры через суд, поэтому в данном вопросе следует проявить особую осмотрительность.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем

Согласно первому пункту 602-й статьи и первому пункту 586-й статьи Гражданского кодекса, получатель такой ренты, если это зафиксировано в установленном законом порядке, имеет право проживать в квартире даже после её продажи другому собственнику.

Чтобы выселить такого гражданина, с ним необходимо договориться, после чего оформляется соглашение — оно обязательно должно быть нотариально заверено и зарегистрировано в ЕГРП, чтобы получатель ренты в законном порядке утратил право пользоваться жилым помещением.

Читайте так же:  Отчуждение земельного участка

Чтобы не оказаться в безвыходно положении, необходимо убедиться в том, что продавец ничего не утаивает и не пытается продать вам квартиру с обременением, от которого вы долгие годы не сможете избавиться. Закон защищает права покупателя недвижимости. В частности, первый пункт 558-й статьи Гражданского кодекса предписывает продавцу известить покупателя о гражданах, которые и после совершения сделки смогут пользоваться квартирой, если таковые имеются. Перечень таких лиц обязательно должен присутствовать в условиях договора, удостоверяющего сделку купли-продажи — проще говоря, продавец не имеет права скрывать подобную информацию.

Многие, правда, идут на ухищрения и на открытый обман. Вы сможете отстоять свои интересы, если обнаружится, что те, кого нельзя выписать из купленной квартиры, всё же есть, хотя в договоре о них ничего не упоминалось. В таком случае нужно будет обратиться в суд и подать иск с требованием, чтобы договор был признан незаключённым, а продавец вернул деньги покупателю.

С юридической точки зрения, договор не просто считается недействительным — он признаётся незаключённым, а деньги, которые получил продавец, признаются незаконным обогащением. Поскольку договор не был заключён, то и оснований для получения денег у продавца не было — вся сумма должна быть возвращена покупателю.

Распространённая ловушка со стороны продавцов, которые хотят продать квартиру с обременением, выглядит следующим образом: в договор купли-продажи включаются положения о том, что перечисленные лица обязуются выписаться из квартиры в указанный срок.

Однако предписанием для выселения такие положения не являются, поскольку договор подтверждает лишь обязательства купли-продажи, а свои подписи ставят покупатель и продавец, а не третьи лица, проживающие в квартире. Об этом следует помнить, чтобы не подписать такой «многообещающий» договор и не попасть в юридическую ловушку.

Гражданам, которые собираются купить квартиру на вторичном рынке, следует помнить о категориях жильцов, которых нельзя выселить (некоторых — даже через суд). Если продавец снижает цену — это уже повод насторожиться: не пытается ли он продать квартиру с обременением под видом «выгодной сделки»? Наилучшее решение — при наличии таких жильцов поискать другой вариант, чтобы не оказаться в одном помещении с нежелательными «вечными соседями».

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2Fxez8f0b46d9cga35y1271427021962

Как прописаться в неприватизированной квартире: документы и порядок их оформления

Регистрация по месту жительства является одним из важнейших атрибутов жилищного права. Ведь она дает право на получение большей части государственных услуг, пособий и пенсий. Но что, если квартира, в которой надо прописаться, не приватизирована?

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F341a67gfdy2908xz5bec1427034462

Как прописаться в своей или чужой квартире: общая процедура и нюансы

В последние годы регистрация по месту жительства стала одной из наиболее актуальных тем в сфере гражданского права. Это связано с увеличением случаев мошенничества, появлением «резиновых» квартир. Сегодня мы поговорим о том, как прописаться в квартире.

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2Fe6b3450czg891x7yda2f1427961517

Как выписать человека из квартиры без его согласия: правовые аспекты и порядок действий

​Как известно, в стандартном порядке выписать жильца из квартиры можно только с его согласия. Но как быть, если человек сопротивляется снятию с регистрации?

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fpravometr.ru%2Fimages%2Fthumbs%2Ffull%2F157xyc8d06zg4e9f2a3b1427962764

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры: рекомендации юриста

Участие детей в операциях с недвижимостью всегда требует повышенного внимания. Рассмотрим, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=http%3A%2F%2Fyuzhnybereg.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Fpenthaus-opera-v-izraile-02

Одни из самых сложных сделок по купле-продажи недвижимости происходят тогда, когда продаётся и покупается квартира с обременением, а именно — жилплощадь, правами на которую обладает не только продавец, но и кто-то ещё. Конечно, мало кто соглашается приобретать жилую недвижимость, если известно о тех, кого нельзя выписать из квартиры. Но в большинстве случаев эта проблема решается довольно легко.

Как избежать лишних хлопот при покупке квартиры.

Самое лучшее решение — покупать квартиру, где никто не проживает и не прописан, помимо собственника. Но такой вариант возможен далеко не всегда. Наибольшие трудности создаёт не физическое присутствие других жильцов, а права, которые с ними придётся делить. Граждане, которые зарегистрированы в квартире вместе с продавцом, могут в ней и не проживать, значит для покупателя факт обременения может стать неприятным сюрпризом — это лишний раз подтверждает, что приобретение вторичного жилья требует особой внимательности.

Продавцы могут пойти на различные меры, чтобы сделать покупку квартиры с обременением более привлекательной. Например, существенно снизить цену. Некоторые идут на хитрый обман, утверждая, что на самом деле другие жильцы в квартире вовсе не прописаны — это обязательно следует проверить. И уж тем более не следует сходу доверять словам о том, что выписать «лишних» жильцов на самом деле легко, а у продавца попросту не нашлось на это времени. Прежде чем соглашаться на подобное предложение, важно удостовериться, что в данном случае других жильцов действительно можно выписать.

Кого можно выписать на законных основаниях.

Сразу после того, как собственник продал вам квартиру, все члены его семьи утрачивают право пользоваться жилплощадью, если иное не установлено в законодательном порядке. Второй пункт 292-й статьи Гражданского кодекса даёт новому собственнику полное право снять выписать членов семьи бывшего хозяина, даже если они не пожелали выписываться самостоятельно.

Чтобы снять таких жильцов с регистрационного учёта, необходимо обратиться в суд, чтобы было признано, что члены семьи бывшего собственника по закону утратили право пользоваться квартирой. Судебное решение даёт все полномочия для того, чтобы жильцов выписали, даже если они этого не желают — закон будет на вашей стороне.

Категории людей, которых нельзя выписать.

Гораздо сложнее с определенными категориями граждан, на которых действие упомянутой статьи не распространяется — им нельзя будет запретить пользоваться квартирой, также их нельзя будет снять с регистрационного учёта в описанном порядке.
Существует несколько категорий таких граждан.

Отказополучатели по завещанию

Если квартира была завещана, то отказополучатели имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, сколько бы раз квартира ни перепродавалась. Основа такого положения — 33-я статья Жилого кодекса. Завещательный отказ, в соответствии с 1137-й статьёй Гражданского кодекса, даёт право указанным в завещании лицам требовать от наследников исполнения имущественной обязанности в счёт какой-либо задолженности, которую имел завещатель.

Читайте так же:  Льгoты вeтepaнam бoeвых дeйcтвий пo oплaтe kommyнaльных ycлyг

Если на наследников была возложена обязанность предоставить кому-либо право пользования квартирой, то это не влияет на их права совершать с такой квартирой сделки, но при этом, если квартира продаётся, то отказополучатель по-прежнему остаётся закреплённым за ней. Срок действия завещательного отказа указывается в тексте завещания — он может быть ограниченным или распространяться на всю продолжительность жизни отказополучателя.

Выселение отказополучателя возможно в двух случаях:

1. Если он откажется от права пользования квартирой добровольно на основании договорённости с новым владельцем квартиры.
2. Если он будет систематически нарушать права и интересы своих соседей, повреждать имущество, использовать квартиру не по назначению. Второй пункт 35-й статьи Жилищного кодекса даёт право за подобные нарушения выселить отказополучателя из квартиры. Собственник имеет право обратиться в суд, чтобы подтвердить, что проживающий с ним отказополучатель не реагирует на полученные замечания, и потребовать его выселения из квартиры.

Лучше не допускать подобного соседства. Если квартира была завещана, покупатель вправе убедиться, что в тексте не содержится данных об отказополучателях, которым будет предоставлено право проживать в квартире.

«Вечные соседи», обладающие равными правами с продавцом.

Если гражданин в тот момент, когда продавец приватизировал жильё, сам не участвовал в приватизации, но при этом обладал равными правами, то при продаже квартиры он переходит в категорию так называемых «вечных соседей», причём на вполне законных основаниях.

Чаще всего подобная ситуация встречается, когда квартиру, где проживало несколько граждан с равными правами, приватизировали не все одновременно. Кто-то мог вообще отказаться от приватизации, а кто-то мог провести её раньше, но итог один: гражданин, подавший заявление на приватизацию, стал собственником и может продать квартиру, но при этом условия сделки не распространяются на остальных жильцов.

Если квартира была приватизирована с согласия других граждан, то они сохранят своё право пользоваться жилплощадью даже после её продажи другому гражданину. Такая ситуация возникает на основании положений четвёртого пункта 31-й статьи Жилищного кодекса и 19-й статьи Федерального закона, который обновил данный кодекс. Такие граждане — это те, кого нельзя выписать из квартиры через суд, поэтому в данном вопросе следует проявить особую осмотрительность.

Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем.

Согласно первому пункту 602-й статьи и первому пункту 586-й статьи Гражданского кодекса, получатель такой ренты, если это зафиксировано в установленном законом порядке, имеет право проживать в квартире даже после её продажи другому собственнику.

Чтобы выселить такого гражданина, с ним необходимо договориться, после чего оформляется соглашение — оно обязательно должно быть заверено нотариусом и зарегистрировано в ЕГРП, чтобы получатель ренты в законном порядке утратил право пользоваться жилым помещением.

Как узнать об обременении?

Чтобы не оказаться в непонятном положении, необходимо убедиться в том, что продавец ничего не утаивает и не пытается продать вам квартиру с обременением, от которого вы долгие годы не сможете избавиться. Закон защищает права покупателя недвижимости. В частности, первый пункт 558-й статьи Гражданского кодекса предписывает продавцу известить покупателя о гражданах, которые и после совершения сделки смогут пользоваться квартирой, если таковые имеются. Перечень таких лиц обязательно должен присутствовать в условиях договора, удостоверяющего сделку купли-продажи — то есть, продавец не имеет права скрывать подобную информацию.

Некоторые могут идти на открытый обман. Вы сможете отстоять свои интересы, если обнаружится, что те, кого нельзя выписать из купленной квартиры, всё же есть, хотя в договоре о них ничего не упоминалось. В таком случае нужно будет обратиться в суд и подать иск с требованием, чтобы договор был признан незаключённым, а продавец вернул деньги покупателю.

С юридической точки зрения, договор не просто считается недействительным — он признаётся незаключённым, а деньги, которые получил продавец, признаются незаконным обогащением. Поскольку договор не был заключён, то и оснований для получения денег у продавца не было — вся сумма должна быть возвращена покупателю.

Уловка недобросовестных продавцов.

Распространённая ловушка со стороны продавцов, которые хотят продать квартиру с обременением, выглядит следующим образом: в договор купли-продажи включаются положения о том, что перечисленные лица обязуются выписаться из квартиры в указанный срок.

Однако предписанием для выселения такие положения не являются, так как договор подтверждает лишь обязательства купли-продажи, а свои подписи ставят покупатель и продавец, а не третьи лица, проживающие в квартире. Об этом следует помнить, чтобы не подписать такой «многообещающий» договор и не попасть в юридическую ловушку.

Гражданам, которые собираются купить квартиру на вторичном рынке, следует помнить о категориях жильцов, которых нельзя выселить (некоторых — даже через суд). Если продавец снижает цену — это уже повод насторожиться: не пытается ли он продать квартиру с обременением под видом «выгодной сделки»? Наилучшее решение — при наличии таких жильцов поискать другой вариант, чтобы не оказаться в одном помещении с нежелательными «вечными соседями».

«Вечная» прописка: кого нельзя выписать из квартиры без согласия

На фоне непрекращающегося выдвижения разнообразных законодательных инициатив в сфере недвижимости мы решили напомнить читателям о существовании отдельных категорий граждан, за которыми официально сохраняется право пользования недвижимым имуществом даже в случае его продажи.

В июне этого года представители партии ЛДПР выступили с предложением на законодательном уровне ограничить количество человек, которых можно зарегистрировать по одному адресу. Так, например, инициаторы идеи настаивали, чтобы в Москве регистрироваться в конкретной квартире разрешили только ее непосредственному владельцу и его ближайшим родственникам. Также озвучивался вариант, при котором количество зарегистрированных определялось бы площадью помещения и социальным нормативом жилплощади. То есть в типовой квартире при норме в 18 квадратных метров максимум 5−6 человек.

По словам авторов проекта, такое нововведение позволило бы более эффективно бороться с так называемыми «резиновыми квартирами», которые Федеральная миграционная служба никак не может победить вот уже полтора года.

Но если до настоящего времени вписать практически любого человека в любую квартиру пока еще можно сравнительно легко (майский случай с заочной регистрацией лидера ЛДПР Владимира Жириновского и правозащитницы Светланы Ганнушкиной тому наглядное подтверждение), то выписать бывает отнюдь не так просто. И в процессе сделок купли-продажи недвижимости именно по этой причине довольно часто возникают выматывающие судебные разбирательства, нередко приводящие к печальным последствиям.

Читайте так же:  Кадастровый паспорт на квартиру

Итак, кого же нельзя выписать из квартиры без его собственного согласия?

  • Во-первых, это граждане, не достигшие совершеннолетия.

Конечно, закон рассматривает возможность их выселения с занимаемой жилплощади. Однако в отношении детей таких ситуаций гораздо меньше, чем в отношении взрослых членов семьи. Вот несколько показательных примеров.

Например, в случае разлада семейных отношений официально разведенный супруг получает статус бывшего члена семьи. Соответственно, принадлежащее второму супругу жилье он вынужден покинуть. За ребенком же право пользоваться жилплощадью, как и регистрация по данному адресу, сохраняются, поскольку бывшим членом семьи он может стать только по достижении совершеннолетнего возраста.

Если в браке супруги пользовались муниципальным жильем на основании договора социального найма, то после развода бывшие члены семьи, выезжающие на другое место жительства, право на эксплуатацию квартиры утрачивают. Однако ребенок не может быть принудительно выписан из жилья, принадлежащего муниципалитету или государству, в каком бы месте он фактически ни проживал. Единственное исключение — выявление факта фиктивной регистрации.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Аналогичным образом право пользования жилым помещением сохраняется за несовершеннолетними гражданами, помещенными в детские дома, приюты и иные подобные организации, а также находящиеся под опекой. Даже в случае выписки их с прежнего адреса и постановки на регистрационный учет в соответствующем учреждении они имеют пожизненное право пользоваться прежней жилплощадью. Выписка, равно как и приватизация вкупе с продажей означенного жилья, возможна лишь при условии получения соответствующего согласия органов попечительства и опеки.

  • Во-вторых, это бывшие члены семьи, которых в некоторых случаях также нельзя выписывать без их согласия.

Предположим, в отношении объекта недвижимости надлежащим образом оформлен договор передачи жилья из государственной (муниципальной) собственности в частную. Те лица, которые при этом в установленном порядке отказались от своего права приватизации, вне зависимости от их гражданско-правового статуса сохраняют за собой возможность проживания и использования объекта недвижимости по данному адресу либо до момента смерти, либо до момента добровольной перерегистрации в ином жилье.

  • В-третьих, это дальние родственники (а в иных случаях — и не состоящие в родстве люди).

Правда, иммунитет к принудительному переселению у этой категории граждан возникает лишь в случае, если факт их проживания в конкретной квартире обусловлен наличием соответствующего пункта в завещательном отказе собственника недвижимости. Если условие соблюдено, то эту категорию лиц не смогут выселить ни новые владельцы объекта (статья 292 Гражданского кодекса РФ), ни даже сами наследники.

  • В-четвертых, похожей защитой обладают и бывшие супруг или супруга, если жилье приобретено в период брака, но оформлено только на одного из них. С точки зрения действующего законодательства, при соблюдении ряда условий (постоянное фактическое проживание по данному адресу и наличие соответствующей регистрации) выселение с занимаемых квадратных метров одного из членов семьи также не допускается.
  • В-пятых, это рентополучатели, подарившие кому-либо свою недвижимость в обмен на пожизненный уход за собой.

Они также ни при каких условиях не могут быть сняты с регистрационного учета по требованию третьих лиц. Кроме того, если последние будут уличены в нарушении условий договора содержания, то могут быть лишены права владеть и распоряжаться недвижимым имуществом после смерти предыдущего собственника.

  • И, наконец, в-шестых, это наниматели служебных жилых помещений.

Право «вечного владения» подобными объектами недвижимости предоставляется нескольким категориям работников.

В частности, тем, кто получил регистрацию по данному адресу до 2005 года и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и чей трудовой стаж в составе предприятий и организаций, предоставивших жилье, превышает 10 лет.

Также наниматели не могут быть выписаны из занимаемого служебного помещения, если после возникновения оснований на выезд прошло более трех лет, а граждане продолжают проживать по старому адресу.

Конечно, действующая судебная практика знает немало иных прецедентов, когда выселить граждан с занимаемой площади не представляется возможным. Однако, в отличие от вышеуказанных случаев, каждая из таких ситуаций рассматривается в индивидуальном порядке и не всегда решения суда можно предвосхитить заранее.

Эта настройка позволяет добавлять в твиты информацию о местоположении, например название города и точные координаты, на веб-сайте и в сторонних приложениях. Вы можете удалить сведения о местоположении из своих твитов в любое время. Подробнее

Вот ссылка на этот твит. Скопируйте ее, чтобы твитом легко можно было поделиться с друзьями.

Добавьте этот твит на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Добавьте это видео на свой веб-сайт, скопировав указанный ниже код. Подробнее

Встраивая содержимое из Твиттера на свой веб-сайт, вы соглашаетесь с Соглашением разработчика и Политикой для разработчиков.

Еще не в Твиттере? Зарегистрируйтесь, следите за интересными для вас событиями и получайте новости по мере их появления.

Это ваша лента, где вы будете проводить большую часть времени, получая мгновенные уведомления о том, что интересует именно вас.

Наведите на изображение профиля и нажмите кнопку чтения, чтобы перестать читать любую учетную запись.

Когда вы найдете твит, который вам очень нравится, нажмите значок сердечка, чтобы поделиться своей любовью с человеком, который его написал.

Самый быстрый способ поделиться чьим-либо твитом с вашими читателями — ретвитнуть его. Нажмите значок со стрелочками, чтобы мгновенно сделать это.

Поделитесь своими мыслями о любом твите, просто ответив на него. Найдите тему, которая вам интересна, и вступайте в беседу.

Мгновенно узнавайте о том, что обсуждают люди прямо сейчас.

Читайте больше учетных записей, чтобы получать мгновенные обновления о том, что вас больше всего интересует.

Читайте самые последние беседы на любую тему, мгновенно появляющиеся в вашей ленте.

Следите за тем, как разворачиваются лучшие истории.

Кого нельзя выписать из квартиры: правовая основа и защита интересов покупателей

Судебная практика по выселению стала активно развиваться в России с 2005 года, когда начал действовать новый Жилищный кодекс. До этого подобные процессы судами «не приветствовались» и носили исключительный характер. Сейчас лишение жилья стало нормой, однако есть категории граждан, которые в силу закона сохраняют пожизненное право на занимаемые метры и ни при каких обстоятельствах выселены быть не могут.

Несовершеннолетние

Читайте так же:  Перепланировка квартиры в ипотеке

Нельзя утверждать, что несовершеннолетние не могут быть выселены с прописанной жилплощади. Но во многих случаях, когда закон допускает лишение недвижимости взрослых, его нормы на детей не распространяются.

Например, при прекращении семейных отношений, разведенному супругу, как бывшему члену семьи, придется освободить квартиру, принадлежащую другому супругу. При этом ребенок сохранит право пользования квартирой и регистрацию в ней, так как бывшим членом семьи несовершеннолетний считаться не может.

Выезжая или снимая иное помещение, бывшие члены семьи утрачивают право на муниципальную площадь, в которой зарегистрированы. Однако дети, независимо от места их фактического проживания, не могут быть выписаны с государственной или муниципальной площади, за исключением установленного факта фиктивной регистрации .

Также сохраняют право на квартиру несовершеннолетние, помещенные в детские дома или находящиеся под опекой. Даже после снятия их с регистрационного учета из квартиры родителей и прописки в детское учреждение, пожизненное право на отчий дом детям гарантировано законом. Поэтому ни их выписка, ни приватизация жилья, ни продажа не допускаются без согласия органов опеки и попечительства.

Бывшие члены семьи

Не всегда владельцы могут выселить бывших членов своей семьи. Например, если квартира оформлена по договору передачи жилья из муниципальной собственности в частную, то отказавшиеся от приватизации лица сохраняют возможность жить и пользоваться ей до самой смерти или до перерегистрации в другую квартиру .

Не могут быть лишены жилья дальние родственники или даже посторонние «квартиранты», если их право на квадратные метры явилось результатом последней воли умершего собственника недвижимости, отраженной в завещательном отказе. Другими словами, если наследодатель прописал в завещании обязательство сохранить за какими-то лицами право пользоваться квартирой, то их выселение будет обречено на провал вне зависимости от того, кто инициирует такое выселение – сами наследники или новые собственники недвижимости по статье 292 ГК РФ.

Так же не могут быть лишены квадратных метров бывшие супруги, если квартира была куплена в период брака , но оформлялась только на одного из них. По закону второй супруг считается собственником занимаемого жилья, и при фактическом постоянном нахождении в квартире и, будучи в ней прописанным, выселен быть не может.

Рентополучатели

Бывшие собственники квартир, продавшие или подарившие свою недвижимость новым владельцам – рентодателям – обычно для того, чтобы получать от последних пожизненный уход, никогда не могут быть выселены и сняты с регистрационного учета.

При этом новые владельцы не только не вправе лишить прежних собственников права пользования квартирой, но более того – обязаны обеспечить им должный уровень проживания, иначе квартира им может и не достаться .

Наниматели служебного жилья

Некоторые жильцы получают «вечное» право оставаться в служебных квартирах. Например, это касается зарегистрированных до 2005 года и нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также проработавших в бюджетных организациях или на предприятиях, предоставивших квартиры, более 10 лет. Кроме того, из служебного жилья не могут быть выселены наниматели, если они прожили в нем более трех лет после возникновения оснований для выезда, например, когда договор на служебную квартиру прекратил свое действие.

Закон и судебная практика знают и другие прецеденты, когда людей выселить из квартиры нельзя. Но в каждом случае суды рассматривают такие споры индивидуально и результаты могут быть совершенно разные. Выселение без судебного решения невозможно, а это значит, что любая процедура лишения недвижимости всегда сопровождается долгими процессуальными тяжбами, гарантирующими каждому право на жилище, предписанное Конституцией РФ.

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FGlossary-images%2Fregistraciya-i-polzovanie-kvartiroj

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Откроется в новой вкладке.”>право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо Откроется в новой вкладке.”>завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов Откроется в новой вкладке.”>обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Откроется в новой вкладке.”>Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Откроется в новой вкладке.”>Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Откроется в новой вкладке.”>Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Читайте так же:  Как выделить доли в жилом доме в натуре

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FGlossary-images%2Fpropiska-registraciya

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (Откроется в новой вкладке.”>п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета (“выписаться“). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  • Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  • Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  • Проживающие в квартире получатели ренты.

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее Откроется в новой вкладке.”>отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует Откроется в новой вкладке.”>завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (Откроется в новой вкладке.”>п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (Откроется в новой вкладке.”>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Откроется в новой вкладке.”>Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.”>ст. 34 ЖК РФ).

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (Откроется в новой вкладке.”>ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FGlossary-images%2Fbyvshie-chleny-semi-sobstvennika

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (Откроется в новой вкладке.”>п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к Откроется в новой вкладке.”>существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц».

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Изображение - Кого нельзя выписать из квартиры правовая основа и защита интересов покупателей 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.1 проголосовавших: 119

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here