Каковы особенности договора об ипотеке

Предлагаем информацию по теме: "каковы особенности договора об ипотеке". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы, а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Читайте так же:  Временная регистрация ребенка для школы – нужна ли и как ее сделать

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества ( п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений вышеназванного закона № 216

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки его оценка, сущность размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Каковы особенности договора об ипотеке при приобретении жилья?

Изображение - Каковы особенности договора об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fvoen-pravo.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F08%2Fkak_snyat_zhile_na_leto_bez_posrednikov_readmas.ru_03

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества ( п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) ( пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия ( п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным ( ст. 432 ГК РФ).

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации ( п. п. 1 , 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует ( п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

П редмет ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано ( п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Читайте так же:  Договор аренды земельного участка – бланк образец 2019

О ценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении ( п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

С ущество, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения – дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита ( п. 4 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора ( п. 1 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов ( пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика ( пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

О тветственность сторон

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно ( п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

Возникновение ипотеки. Особенности договора об ипотеке

Главное предназначение Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” – разработка и закрепление процедуры заключения и оформления сделок по ипотеке недвижимого имущества. Законом “Об ипотеке недвижимого имущества” предусмотрена договорная форма закрепления ипотечных правоотношений. Характерными чертами оформления ипотеки, соблюдение которых предписано законодательством под страхом недействительности, являются обязательная письменная форма договора, регистрация сделки в органе, регистрирующем права на недвижимость и сделки с ними, а также отражение в ипотечном договоре существенных условий, закрепленных в ст. 7 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”.

Права залогодержателя в соответствии со ст. 6 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги – ипотечного свидетельства. Из смысла данной нормы и всего содержания Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” следует возможность оформления ипотеки недвижимого имущества путем только выдачи ипотечного свидетельства, без оформления ипотечного договора. Данное положение имеет большое значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что, несомненно, приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к ускорению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору – по различным денежным и товарным обязательствам.

Читайте так же:  Как написать претензию в мтс

От способа оформления ипотеки – договором или договором с выдачей ипотечного свидетельства (а также просто выдачей свидетельства без заключения договора) – зависит и правовой режим регулирования ипотечных правоотношений. Основными различиями в зависимости от этого являются права залогодателя по отчуждению заложенного имущества, передача прав залогодержателем по ипотеке (фактически – передача прав по основному обеспечиваемому договору), возможность перезалога залогодержателем прав по ипотеке, а также правила исполнения основного обязательства и прекращения ипотеки. Именно этими различиями и особенностями правового регулирования ипотеки при оформлении ее путем заключения ипотечного договора без выдачи или с выдачей ипотечного свидетельства, а также путем выдачи ипотечного свидетельства без заключения ипотечного договора и объясняется предусмотренное ст. 12 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” требование об отметке, о выдаче ипотечного свидетельства на всех экземплярах ипотечного договора.

При оформлении ипотеки только ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства залогодатель имеет право отчуждать предметы ипотеки с согласия залогодержателя в порядке, установленном ст. 315 ГК. И в этом случае в соответствии со ст. 323 ГК право залога, по общему правилу, сохраняет силу в порядке универсального правопреемства, если соглашением приобретателя и залогодержателя не установлено иное. При заключении ипотечного договора и выдаче ипотечного свидетельства или оформлении ипотеки выдачей только ипотечного свидетельства не допускается отчуждение залогодателем предметов ипотеки. Данная норма императивная, и никакое иное соглашение сторон по сделке с ипотекой о предоставлении права залогодателю на отчуждение предметов ипотеки недопустимо.

Предусмотренные ст. 8 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества имеют отличия от установленных общими нормами ГК правил защиты права собственности и иных вещных прав. Так, по сравнению с ГК усилена защита прав залогодержателя в случае нарушения правил о порядке отчуждения предметов залога. Залогодержатель вправе в соответствии с подпунктом 2) ст. 8 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” истребовать имущество и обратить взыскание на него даже в случае добросовестного приобретения (защита прав залогодержателя даже от добросовестного приобретателя). В случае же недобросовестного приобретения недобросовестный приобретатель несет солидарную ответственность наравне с должником в пределах стоимости приобретенного предмета ипотеки, за исполнение обеспечиваемого (основного) обязательства. Необходимо иметь в виду, что данные последствия могут наступить как при оформлении сделки ипотечным договором и отчуждении залогодателем предметов залога без согласия залогодержателя, так и при оформлении сделки ипотечным договором с выдачей ипотечного свидетельства или оформлении сделки по ипотеке выдачей ипотечного свидетельства и факта отчуждения залогодателем предмета ипотеки.

Закрепление в Законе “Об ипотеке недвижимого имущества” ипотечного свидетельства в качестве ценной бумаги, как отмечалось ранее, было вызвано стремлением упрощения юридической техники оформления ипотечных прав и дальнейшей передачи прав по основному обязательству и ипотеке, что, несомненно, приводит как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к ускорению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору – различным денежным и товарным обязательствам. Упрощение процедуры оформления прав по ипотеке и порядка передачи по основному обязательству и ипотеке в первую очередь служит интересам кредиторов. Помимо этого, применение ипотечного свидетельства способствует упрощению легитимизации законного владельца ценной бумаги в качестве надлежащего кредитора. Применение ипотечного свидетельства также устраняет для нового кредитора при переуступке прав требования по ипотечному и основному обязательству риск исполнения обязательства должником ненадлежащему кредитору при не уведомлении письменно должника о состоявшемся переходе прав кредитора к иному лицу.

Упрощение оформления прав по ипотеке и порядка передачи по основному обязательству и ипотеке достигается путем формализации в законодательном порядке процедуры передачи прав на ценную бумагу, а также законодательной регламентации перехода этих прав (например, права собственности или залога) на ценную бумагу и перехода при этом прав, вытекающих из ее содержания, – прав по основному обязательству и по ипотеке, – т. е. их неразрывности и неделимости (ст. 16 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Упрощение легитимизации законного владельца ценной бумаги в качестве надлежащего кредитора достигается путем формализации в законодательном порядке требований к надлежащему кредитору (законный владелец), законодательной регламентации обязанности исполнения должником обязательства законному владельцу ипотечного свидетельства.

Для предотвращения риска повторного предъявления к исполнению ценной бумаги должник имеет право требовать при исполнении обязательства передачи ему ипотечного свидетельства или совершения на ипотечном свидетельстве погасительной надписи или надписи о частичном исполнении. Должник также освобождается в данном случае от исполнения обязательства действительному кредитору, если законный владелец таким не являлся, если он учинил исполнение предъявителю ипотечного свидетельства, надлежащим образом легитимированному согласно положениям Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” о законном владельце (при наличии непрерывного ряда передаточных надписей и регистрации выдачи ипотечного свидетельства и всех последующих ее передач).

При оформлении же ипотеки ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства применяются общие нормы об обязательстве и договоре. В этом случае ипотечному договору присущи свойства обеспечительных сделок – право следования за обеспечиваемым обязательством, возможность цессии прав по ипотечному договору только при предварительной цессии прав по основному обязательству, возложение риска неблагоприятных последствий на нового кредитора при неуведомлении о состоявшемся переходе прав кредитора к новому лицу и исполнении должником обязательств первоначальному кредитору и т.д.

Читайте так же:  Что делать, если в отношении вас рассматривается иск о лишении родительских прав

Возникновение ипотеки. Особенности договора об ипотеке

Главное предназначение Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” – разработка и закрепление процедуры заключения и оформления сделок по ипотеке недвижимого имущества. Законом “Об ипотеке недвижимого имущества” предусмотрена договорная форма закрепления ипотечных правоотношений. Характерными чертами оформления ипотеки, соблюдение которых предписано законодательством под страхом недействительности, являются обязательная письменная форма договора, регистрация сделки в органе, регистрирующем права на недвижимость и сделки с ними, а также отражение в ипотечном договоре существенных условий, закрепленных в ст. 7 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”.

Права залогодержателя в соответствии со ст. 6 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги – ипотечного свидетельства. Из смысла данной нормы и всего содержания Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” следует возможность оформления ипотеки недвижимого имущества путем только выдачи ипотечного свидетельства, без оформления ипотечного договора. Данное положение имеет большое значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что, несомненно, приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к ускорению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору – по различным денежным и товарным обязательствам.

От способа оформления ипотеки – договором или договором с выдачей ипотечного свидетельства (а также просто выдачей свидетельства без заключения договора) – зависит и правовой режим регулирования ипотечных правоотношений. Основными различиями в зависимости от этого являются права залогодателя по отчуждению заложенного имущества, передача прав залогодержателем по ипотеке (фактически – передача прав по основному обеспечиваемому договору), возможность перезалога залогодержателем прав по ипотеке, а также правила исполнения основного обязательства и прекращения ипотеки. Именно этими различиями и особенностями правового регулирования ипотеки при оформлении ее путем заключения ипотечного договора без выдачи или с выдачей ипотечного свидетельства, а также путем выдачи ипотечного свидетельства без заключения ипотечного договора и объясняется предусмотренное ст. 12 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” требование об отметке, о выдаче ипотечного свидетельства на всех экземплярах ипотечного договора.

При оформлении ипотеки только ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства залогодатель имеет право отчуждать предметы ипотеки с согласия залогодержателя в порядке, установленном ст. 315 ГК. И в этом случае в соответствии со ст. 323 ГК право залога, по общему правилу, сохраняет силу в порядке универсального правопреемства, если соглашением приобретателя и залогодержателя не установлено иное. При заключении ипотечного договора и выдаче ипотечного свидетельства или оформлении ипотеки выдачей только ипотечного свидетельства не допускается отчуждение залогодателем предметов ипотеки. Данная норма императивная, и никакое иное соглашение сторон по сделке с ипотекой о предоставлении права залогодателю на отчуждение предметов ипотеки недопустимо.

Предусмотренные ст. 8 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” последствия нарушения правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества имеют отличия от установленных общими нормами ГК правил защиты права собственности и иных вещных прав. Так, по сравнению с ГК усилена защита прав залогодержателя в случае нарушения правил о порядке отчуждения предметов залога. Залогодержатель вправе в соответствии с подпунктом 2) ст. 8 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” истребовать имущество и обратить взыскание на него даже в случае добросовестного приобретения (защита прав залогодержателя даже от добросовестного приобретателя). В случае же недобросовестного приобретения недобросовестный приобретатель несет солидарную ответственность наравне с должником в пределах стоимости приобретенного предмета ипотеки, за исполнение обеспечиваемого (основного) обязательства. Необходимо иметь в виду, что данные последствия могут наступить как при оформлении сделки ипотечным договором и отчуждении залогодателем предметов залога без согласия залогодержателя, так и при оформлении сделки ипотечным договором с выдачей ипотечного свидетельства или оформлении сделки по ипотеке выдачей ипотечного свидетельства и факта отчуждения залогодателем предмета ипотеки.

Закрепление в Законе “Об ипотеке недвижимого имущества” ипотечного свидетельства в качестве ценной бумаги, как отмечалось ранее, было вызвано стремлением упрощения юридической техники оформления ипотечных прав и дальнейшей передачи прав по основному обязательству и ипотеке, что, несомненно, приводит как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к ускорению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору – различным денежным и товарным обязательствам. Упрощение процедуры оформления прав по ипотеке и порядка передачи по основному обязательству и ипотеке в первую очередь служит интересам кредиторов. Помимо этого, применение ипотечного свидетельства способствует упрощению легитимизации законного владельца ценной бумаги в качестве надлежащего кредитора. Применение ипотечного свидетельства также устраняет для нового кредитора при переуступке прав требования по ипотечному и основному обязательству риск исполнения обязательства должником ненадлежащему кредитору при не уведомлении письменно должника о состоявшемся переходе прав кредитора к иному лицу.

Читайте так же:  Чем грозит банкротство физических лиц

Упрощение оформления прав по ипотеке и порядка передачи по основному обязательству и ипотеке достигается путем формализации в законодательном порядке процедуры передачи прав на ценную бумагу, а также законодательной регламентации перехода этих прав (например, права собственности или залога) на ценную бумагу и перехода при этом прав, вытекающих из ее содержания, – прав по основному обязательству и по ипотеке, – т. е. их неразрывности и неделимости (ст. 16 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Упрощение легитимизации законного владельца ценной бумаги в качестве надлежащего кредитора достигается путем формализации в законодательном порядке требований к надлежащему кредитору (законный владелец), законодательной регламентации обязанности исполнения должником обязательства законному владельцу ипотечного свидетельства.

Для предотвращения риска повторного предъявления к исполнению ценной бумаги должник имеет право требовать при исполнении обязательства передачи ему ипотечного свидетельства или совершения на ипотечном свидетельстве погасительной надписи или надписи о частичном исполнении. Должник также освобождается в данном случае от исполнения обязательства действительному кредитору, если законный владелец таким не являлся, если он учинил исполнение предъявителю ипотечного свидетельства, надлежащим образом легитимированному согласно положениям Закона “Об ипотеке недвижимого имущества” о законном владельце (при наличии непрерывного ряда передаточных надписей и регистрации выдачи ипотечного свидетельства и всех последующих ее передач).

При оформлении же ипотеки ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства применяются общие нормы об обязательстве и договоре. В этом случае ипотечному договору присущи свойства обеспечительных сделок – право следования за обеспечиваемым обязательством, возможность цессии прав по ипотечному договору только при предварительной цессии прав по основному обязательству, возложение риска неблагоприятных последствий на нового кредитора при неуведомлении о состоявшемся переходе прав кредитора к новому лицу и исполнении должником обязательств первоначальному кредитору и т.д.

Договор ипотеки представляет собой соглашение между заемщиком, являющимся залогодателем, и кредитной организацией – залогодержателем. Данный договор является главным и обязательным условием предоставления кредита банком. Он заключается при соблюдении общих правил подписания договоров, прописанных в Гражданском кодексе РФ, и положений 8-го Федерального закона «Об ипотеке», то есть о залоге недвижимости. Решив приобрести квартиру по ипотечной программе, заемщик должен предварительно ознакомиться с особенностями договора ипотеки.

Если взятый клиентом кредит направлен на покупку недвижимости, то квартира или дом будут считаться находящимися в залоге у банка со дня государственной регистрации прав собственности заемщика. То есть ипотека возникает «в силу закона». Если же заемные средства клиент получает для собственных целей, но оформляет их под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, то договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, ипотека будет считаться «по договору». На нашем интернет-портале потенциальные заемщики могут ознакомиться со списком банков, которые предоставляют различные условия кредитования, и выбрать наиболее приемлемый вариант.

Оформление ипотечного кредита на сегодняшний день является довольно сложной процедурой и вызывает массу трудностей. Особенности договора ипотеки заключаются, прежде всего, в требованиях, прописанных в документе. В договоре ипотеки в обязательном порядке указываются: предмет ипотеки (дом, квартира, земельный участок); оценочная стоимость ипотечного объекта; точный адрес и описание недвижимости; документы, в силу которых недвижимость принадлежит залогодателю, а также документы, по которым недвижимость перешла в право собственности (дарение, наследство, договор купли-продажи или аренды); сроки и размер исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом.

Оценку недвижимости, как правило, осуществляют специальные оценочные организации. Также в договоре может быть прописана сумма по соглашению обеих сторон в денежном выражении. Обязательства подразумевают сроки и размеры соответствующих выплат по кредиту. Договор ипотеки заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Только с этого момента залог вступает в силу, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Наш ресурс предлагает воспользоваться кредитным калькулятором, чтобы предварительно рассчитать ежемесячные выплаты.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Одной из особенностей договора ипотеки является то, что заложенная недвижимость всегда остаётся в пользовании у залогодателя. Он может владеть и использовать предмет залога в соответствии с его предназначением, однако отчуждать залоговое имущество путём дарения, продажи, обмена и другими способами залогодатель может только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Изображение - Каковы особенности договора об ипотеке 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.9 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here