Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Предлагаем информацию по теме: "какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; ч. 7, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

  • если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
  • застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
  • застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

  • прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
  • существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  • наличия иных оснований, установленных законом или договором.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина — участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 55 000 руб. (100 дней x 1/300 x 1 000 000 руб. x 0,0825 x 2).

В исключительных случаях по заявлению застройщика суд может снизить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если будет установлено, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 26 Обзора от 04.12.2013).

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит ( п. 29 Обзора от 04.12.2013).

Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

3. Возмещение застройщиком убытков

Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

Читайте так же:  Какие пени и штрафы взимаются за неуплату в срок налогов по налоговому уведомлению

5. Возмещение застройщиком судебных расходов

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде (п. п. 2, 4, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

6. Взыскание с застройщика штрафа

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

  • продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;
  • обман потребителей;
  • нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;
  • нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  • невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 28.1, ст. ст. 23.49, 23.64 КоАП РФ; ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Примечание. В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( п. 4.3 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП).

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Как составить и подать исковое заявление о возмещении морального вреда? >>>

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия?

Вопрос:

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fv-chem-otvetstvennost-zastrojshchikaОтвет:

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры. Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от Откроется в новой вкладке.”>других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

Чтобы грамотно предъявлять претензии Откроется в новой вкладке.”>Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к Откроется в новой вкладке.”>специализированным в этой области юристам.

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Frealnaya-otvetstvennost

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая. Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет. И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Читайте так же:  Как получить градостроительный план земельного участка

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

  • Залог земельного участка вместе со строящимся на нем домом в пользу дольщиков (по всем договорам ДДУ);
  • Обязательное Откроется в новой вкладке.”>страхование ответственности Застройщика перед дольщиками (по ДДУ с 2014 года);
  • Отчисления в Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд застройщиков (по ДДУ с 2017 года);
  • Расчеты по договорам через специальные Откроется в новой вкладке.”>счета эскроу для долевого строительства (по ДДУ с июля 2019 года).

Подробнее о каждом виде такой «страховки» (финансового обеспечения) – см. по указанным ссылкам.

При этом сам договор ДДУ не может быть составлен Застройщиком произвольно. Тот же закон ФЗ-214 обязывает его предусмотреть в условиях Договора долевого участия те самые пункты, которые обеспечивают указанную выше ответственность Застройщика перед дольщиком (включая финансовое обеспечение).

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя. Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке. Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214. И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора. Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fzastrojshchik-i-otvetstvennost

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Что же делать дольщику в таком случае? Снижать риск покупки квартиры в новостройке самостоятельно. Как это сделать? Об этом подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке жилья.

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Для урегулирования всех отношений связанных с участием в долевом строительстве Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в 2004 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятие которого было в первую очередь направлено на защиту прав и интересов участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве реализуется путем заключения сторонами договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве» [1, Ст. 40]

Важно отметить, что в части 9 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо предусматривается применение к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Ответственность за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве, согласно статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», предусмотрена как самим ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно ответственность участника долевого строительства, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, и ответственность застройщика, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, так и непосредственно самим договором участия в долевом строительстве. Также статья 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» указывает формы гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору как неустойка (штраф, пеня) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

Неустойка (штраф, пени) представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). [2, С. 14]

Читайте так же:  Как выбрать страховую компанию для заключения договора каско
Видео (кликните для воспроизведения).

Сумма неустойки ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не ограничена, в отличие от неустойки, предусмотренной пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закона РФ «О защите прав потребителей»), которая не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги).

Следует отметить, что в части 7 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен запрет зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной ФЗ «Об участии в долевом строительстве» или договором при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора.

Следующей формой ответственности является возмещение убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). [3, Ст. 3301]

В статье 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» закреплен принцип полного возмещения убытков, из чего следует, что должны возмещаться как реальный ущерб, так и упущенная выгода.

В ситуации, при которой объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. [1, Ст. 40]

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно общему правилу пункта 1 статьи 395 ГК РФ вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его. [2, С. 15]

По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. [1, Ст. 40]

Возможность взыскания процентов предусмотрена ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае:

1. Привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства. Гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

2. Существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

3. Расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

4. Нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

5. Нарушения застройщиком ФЗ «Об участии в долевом строительстве» требований к проектной декларации. Участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». [1, Ст. 40]

Читайте так же:  Исковое заявление о выселении

4 декабря 2013 года Президиум Верховного суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Обзор). Отдельный раздел данного Обзора посвящен ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве.

Верховный Суд РФ в пункте 20 Обзора указал, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а не положений Закона РФ «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства – гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В пункте 21 Обзора делается важный вывод о том, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

В пункте 22 Обзора указано, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора – размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

Пункт 23 Обзора содержит указание на то, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.

В пункте 24 Обзора делается вывод о том, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В пункте 25 Обзора указано, что суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

Обзор в пункте 26 содержит указание на то, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. [4, С. 35-40]

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ: по сост. на 28 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 40.

2. Козлова Е.Г. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения / Е.Г. Козлова // Налоги. – 2009. – № 41. – С. 14 – 17.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ: по сост. на 02 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2F34-360x270

Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя в соответствии с действующим законодательством, а также условиям договора.

Если застройщик надлежащим образом исполнил или не исполнил обязательство по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора.

При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной. Однако она может быть предусмотрена договором.

Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд. Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, который нарушил условия договора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первое – расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

Здесь нужно отметить, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

  • Если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
  • Если существенно нарушены условия по качеству объекта строительства;
  • Если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
  • Также если застройщик отказался продлить банковское поручительство.
Читайте так же:  Дарственная на долю в квартире между близкими родственниками

В этих случаях, договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в следующих случаях:

  • Если он прекращает или приостанавливает строительство многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект договора строительства не будет передан дольщику. То есть строительство ведется и дольщик понимает, что строительство затягивается, и застройщик однозначно не уложится в срок, в таких случаях, дольщик может подать заявление о расторжении договора;
  • Следующее условие – это существенное изменение проектной документации. В том числе, существенное изменение размера объекта долевого строительства;
  • Далее также изменение значения общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, которые являются объектами долевого строительства.

Во всех этих перечисленных случаях, при одностороннем отказе участников долевого строительства от исполнения договора и расторжения договора в судебном порядке, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, которые уплачены им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с положениями закона 214, в частности. Взыскание неустойки с застройщика

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F05%2FIMG_20170418_121952-150x150

Неустойка по ДДУ.

Как посчитать неустойку по договору долевого участия, читайте тут.

Неустойка может быть законной, то есть установленной федеральным законом 214 и договорной, то есть предусмотренной договором между дольщиками и застройщиком.

Законная неустойка предусмотрена за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором.

Договорная неустойка может только увеличиваться законом. Размер неустойки определяется, исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком (для строительства объекта долевого строительства).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку либо пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования банка, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка ежедневно до удовлетворения требований застройщиком будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки.

Законная неустойка рассчитывается следующим образом. Сумма неустойки равняется количество дней просрочки, умноженное на 1/300 ставки рефинансирования банка и на цену договора, умноженное на 2, если участник долевого строительства – физ. лицо и умноженное на 10%.

При этом период просрочки исполнения обязательств с застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта.

Следует обратить внимание на один момент – при расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 закона 214, уплате не подлежит никаким образом.

Следующее – это возмещение застройщиком убытков. В случае ненадлежащего выполнения обязательств застройщиком, участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещение убытков. Например, расходы на аренду жилья.

Моральный вред – как он взыскивается?

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда. Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом, с учетом характера нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости – так указано в законе.

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Fo-nedvizhke.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2F%25D0%259F%25D0%25A0%25D0%259E%25D0%259C%25D0%259E-%25D0%25AE%25D0%25A0%25D0%2598%25D0%25A1%25D0%25A2-4

Возмещение застройщиком судебных расходов происходит в следующем виде в рамках судебного урегулирования спора: судебные расходы, такие как госпошлина, почтовые уведомления, расходы на оплату услуг представителя, эксперта и так далее могут быть взысканы застройщиком в суде в случае удовлетворения предъявленных требований.

То есть дольщик заявляет в исковом заявлении и они ему взыскиваются по суду. Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется сторонами. Для взыскивания таких расходов, необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде.

Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие нарушения:

  • Продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законом требований. Это обман потребителей, это нарушение прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за нарушение условий договора долевого строительства, ущемляющее законные права участников долевого строительства. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости также является основанием привлечения;
  • Следующее основание – это невыполнение предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства. Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту Российской Федерации или он, как исполнительная власть субъекта, которая осуществляет контроль в сфере долевого строительства, либо надзор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Изображение - Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 7

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here