Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Предлагаем информацию по теме: "как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке – всегда ли это возможно и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: алгоритм действий, образец и правила

В каждой стране ежедневно заключается огромное количество соглашений. Сегодня предстоит разобраться, какой в России предлагается порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Можно ли досрочно прервать действие данного документа? Что придется сделать для этого? Нужны ли основания для досрочного расторжения соглашения об аренде? Ответив на все эти вопросы, гражданин сможет обезопасить себя от непредвиденных ситуаций с арендодателем.

Первым делом придется обратить внимание на один нюанс. О нем забывают многие. В российском законодательстве есть такое понятие, как отказ от исполнения обязательств. Его нередко сравнивают с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. На самом деле это не так.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676235

Отказ от обязательств, к примеру, разрешается в предпринимательской деятельности. Он может протекать без судебных разбирательств. А вот расторжение договора аренды в одностороннем порядке (арендатором, например) является поводом для обращения в суд.

Правовые последствия у этих терминов тоже разные. При отказе от обязательств вторая сторона не может требовать исполнения условий ранее заключенного договора. В случае с односторонним расторжением за гражданином остается такое право, даже несмотря на судебное решение.

Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.

Первое основание – это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.

Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно. Но об этом немного позже. Для начала следует учесть еще одно основание для прекращения действия соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.

Все перечисленные основания актуальны для любых соглашений по Гражданскому кодексу. Но по закону у каждого договора имеются свои особенности. Их придется принимать во внимание в обязательном порядке.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676237

Но это еще не все. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке подразумевает несколько вариантов развития событий. Они напрямую зависят от обстоятельств.

Дело все в том, что на сегодняшний день можно расторгнуть любой договор в одностороннем плане:

  • в судебном порядке;
  • без участия судебных органов.

Как правило, любая сторона при наличии веских оснований для прекращения действия соглашения может обратиться с соответствующим ходатайством.

Что конкретно необходимо сделать в том или ином случае? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке без участия суда предельно прост.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676239

  1. Собрать доказательства о наличии оснований для прекращения соглашения. Не обязательно, но желательно. Сами основания должны быть в обязательном порядке.
  2. Составить уведомление о своих действиях. О том, как оно пишется, будет рассказано позже.
  3. Дождаться ответа. Сколько ждать? Либо столько, сколько предусматривается подписанным ранее соглашением, либо не больше 30 дней с момента получения уведомления второй стороной.
  4. Если гражданин согласен, можно составить соглашение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
  5. Подписать новое соглашение. Желательно в присутствии нотариуса.

На самом деле нет ничего трудного! Именно так происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. ГК РФ и законодательство страны указывает на то, что новое соглашение должно быть предъявлено в той же форме, что и основной договор. Больше никаких существенных указаний на этот счет нет.

Но иногда бывает так, что вторая сторона либо не согласна с решением, либо просто игнорирует уведомления. В данном случае необходимо изучить порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд. Процесс этот отнимает больше времени, но он в целом мало чем отличается от ранее предложенного алгоритма.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676234

Первые два шага будут аналогичными – одна из сторон (например, арендодатель) собирает доказательства наличия оснований для прерывания соглашения и уведомляет второго участника о своем решении. Дальше придется немного подождать. Если ответа на уведомление нет спустя 30 дней (или после окончания предусмотренного договором срока), необходимо обратиться в суд с иском о расторжении.

Читайте так же:  Понятие и функции социального пакета

Для этого придется:

  1. Собрать доказательства правомерности своих действий. Именно поэтому важно отсылать уведомление о решении почтой. У гражданина должны быть доказательства того, что он старался урегулировать вопрос мирно. Помимо них необходимо приложить договор аренды, удостоверение личности заявителя.
  2. Написать иск и направить его в суд вместе с подготовленным заранее пакетом бумаг.
  3. Дождаться судебного заседания и расторгнуть договор по решению соответствующих органов.

Такой вариант иногда бывает неизбежен. Поэтому досрочное расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке не всегда происходит без проблем. К ним придется подготовиться.

Теперь немного о том, что грозит после проделанных действий. Чем обернется одностороннее расторжение любого договора?

Во-первых, необходимо помнить, что он прекратит свое существование. Когда именно изменения вступают в силу? Существуют следующие варианты:

  • с момента подписания соглашения о расторжении договора одной из сторон (при внесудебном порядке);
  • когда судебный акт вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если в соглашении в собственность передавалась вещь, ее придется вернуть владельцу. Иначе это считается неосновательным обогащением. В случае с квартирой придется ее освободить.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676240

В-третьих, если предусматривается уплата пени, неустоек и прочих денежных средств, все это будет действовать и начисляться до момента исполнения обязательств.

Далее немного о том, как будет происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Как уже было сказано, для этого необходимо иметь существенные основания. Общие случаи перечислили, теперь можно рассмотреть частные случаи. А именно – договор аренды. Какие особенности он имеет?

Когда может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? ГК указывает на то, что гражданин может требовать свою собственность обратно, если:

  • арендатор серьезно нарушает правила проживания в квартире;
  • использует недвижимость так, как не предусматривается договором;
  • ухудшает состояние имущества;
  • задерживает выплату аренды больше 2-х раз подряд;
  • отказывается делать капитальный ремонт (если такое обязательство предусмотрено соглашением).

Данные случаи прописаны в 619 статье Гражданского Кодекса. Стороны могут сами указывать ситуации, при которых можно в одностороннем порядке расторгнуть ранее подписанное соглашение. Это наиболее подходящий вариант действий.

Как провести расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец уведомления, предложенный далее – это всего лишь шаблон, которым можно руководствоваться в большинстве случаев.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676238

На сегодняшний день уведомление может выглядеть приблизительно так:

“Я, (данные об арендодателе: Ф. И. О. гражданина, паспортные данные), именуемый далее “Арендодатель”, настоящим документом уведомляю гражданина (сведения о человеке, снимающем квартиру), что хочу расторгнуть договор № (номер договора) в одностороннем порядке по причине (описание ситуации). Прошу ответить на мое уведомление в течение 30 дней с момента его получения. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд”.

Ничего трудного, особенного или непонятного. Самое обычное уведомление, которое указывает на замысел гражданина. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке уже был изучен. Как выглядит соглашение о реализации поставленной задачи?

Мы (сведения о лице, сдающем квартиру в аренду), именуемый как “Арендодатель”, и (информация о квартиранте), называемый “Арендатор”, настоящим соглашением выражаем намерения:

  1. В одностороннем порядке прекратить действие договора № (номер) с момента подписания документа.
  2. Все обязательства сторон по договору прекращаются после заключения соглашения, имущество возвращается арендодателю.
  3. В акте возврата необходимо указать текущее состояние квартиры. Документ должен быть составлен в течение (количество дней) после подписания настоящего соглашения.
  4. Настоящий документ составлен в двух экземплярах с одинаковой юридической силой. Выдан каждой из сторон.

Теперь понятно, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Арендодателем или арендатором – это не так важно. Главное, что принцип действий ясен.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.syl.ru%2Fmisc%2Fi%2Fai%2F301394%2F1676241

Никаких существенных наставлений относительно написания соответствующих бумаг нет. На них распространяются общие принципы деловой переписки, сохраняется стандартная структура писем. Если не хочется думать о том, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он поможет написать и уведомление, и соглашение.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Flori-0003820522-smallwww

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.
Читайте так же:  Заявление на перенос отпуска

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2F20160126rastorgeniearenda

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Читайте так же:  Когда работник несет материальную ответственность перед работодателем

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в “разумные сроки”, степень “разумности сроков” устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Как расторгнуть договор аренды: по согласию сторон, в одностороннем порядке

Единственным основанием для прекращения действующих условий договора по аренде считается срок его действия. Но, если арендатор тем временем продолжает пользоваться, арендованным имуществом, то при отсутствии возражений договор считается действительным в его пользу. То есть процесс будет продолжаться в таком же темпе и условиях, но до определенного срока.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fyurid-sovet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2Frastorzhenie

От составленного договора с неопределенным сроком действия, обе стороны вправе будут отказаться в любой момент, предварительно предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде данного имущества — за три месяца вперед. Для других видов соглашений между сторонами, законодатель имеет право установить другие сроки. К примеру, сам арендатор имеет право отказаться от договора по аренде в любое удобное для него время. Все это осуществляется письменно. Предупреждение о возможном отказе считается обязательной процедурой, и адресуется в адрес контрагента. И вот только, когда арендодатель получает письмо на руки, с этого момента и будет считаться весь процесс действия предупредительного письма. Договор по аренде, который был заключен на определенный срок, можно считать аннулированным. А как все это происходит можно рассмотреть в статье чуть ниже.

Читайте так же:  Смена разрешенного использования земли

Какие еще существуют методы для разрыва договора аренды?

Расторгнуть договор по аренде недвижимости можно следующими способами:

  1. только по обоюдному согласию (самый простой способ);
  2. в одностороннем формате;
  3. обращаясь в судебные инстанции.

Два последних варианта применяются чаще, так как одна из сторон частенько нарушает все правила, прописанные в документе. Кроме досрочного расторжения пострадавший человек может претендовать на получение компенсации, взамен понесенных убытков.

Можно ли расторгнуть договор только по обоюдному согласию?

Расторжение договора по аренде может понадобиться по следующим причинам:

  1. если одна сторона нарушила требования, прописанные в соглашении, но в результате смогли прийти к взаимному соглашению на исполнение новых условий, не привлекая при этом правоохранительные органы;
  2. при возникновении определенных обстоятельств, к примеру, если самому арендодателю потребовались средства или он решил продать используемый объект.

Что указать в соглашении о расторжении договора аренды

Нечасто расторжение соглашения по аренде основывается лишь на негативных событиях. Несмотря на причины возможного аннулирования, в договоре следует указать следующие моменты:

  1. основные причины;
  2. стадия, на которой находится исполнение соглашения. Здесь же следует полностью отразить был ли передан объект на частое пользование или же владелец все-таки не успел этого осуществить;
  3. рассмотрение взаиморасчетов сторон. Не должно оставаться финансовых претензий у обеих сторон. Денежные средства за неиспользованный срок оплаченной аренды могут быть компенсированы;
  4. фиксация общего срока, на протяжении которого данное имущество должно будет возвращено в пользование самого владельца.

Арендатор может осуществить возврат собственного имущества еще во время заключения дополнительного договора. В целях полной подстраховки следует составить акт по приему и передаче объекта на пользование. В документе обе стороны должны поставить свои подписи, подтвердив, что претензий они друг к другу не имеют. В акте подетально составляется описание арендованного объекта: его внутреннее состояние, наличие/отсутствие дефектов конструкции. Если дефекты возникли по вине арендатора, то в документе должно быть положение, где говорится, что он должен компенсировать весь убыток.

К данному методу следует прибегать при любом нарушении положений документа одной стороной, если решить конфликтную ситуацию без суда невозможно.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке proxy?url=https%3A%2F%2Fyurid-sovet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2FLAZAUAQNJO

Рассмотрение вопроса осуществляется, как о досрочном расторжении соглашения арендатором через судебные инстанции, если сам виновник допустил ошибку при использовании:

  1. отсутствует возможность эксплуатации арендованного имущества должным образом, нет обеспечения полного доступа, несоблюдение сроков, указанных в соглашении;
  2. после подписания договора временным владельцем недвижимого имущества были обнаружены первые недостатки, о которых собственник не предупредил. Имеющиеся недостатки препятствуют эксплуатации имущества. К примеру, создают проблемы, не предоставив возможность подключения отопительной системы. В холодное время суток это создает большое препятствие;
  3. собственник отказывается исполнять, оговоренные в соглашении обязательства, проводить капитальный ремонт. Определенный срок в данном случае не указывается, они устанавливаются в индивидуальном порядке.

По инициативе самого арендатора в суде можно рассмотреть вопрос о полном расторжении договора и аннулирования его требований. Действовать придется в следующем формате:

  1. поначалу следует обратиться к официальному владельцу объекта с указанием причин о возможном прекращении взаимоотношений сторон. Данное обращение будет оформляться только в виде определенного документа. К тому же требовать ликвидировать проблему нет необходимости. Необходимо обозначить собственное желание о разрыве документа и сообщить обо всех причинах;
  2. согласно со статьей 620 ГК РФ в судебные инстанции следует обращаться только тогда, если сам собственник не отреагировал на ваше обращение. Если рассматривать вопрос в соответствии с судебной практикой, то решение приобретает официальный статус по истечению тридцати дней после письменного уведомления.

Любое расторжение соглашения по аренде в одностороннем формате сторон не допускается. Следует убедиться в том, что отказ согласно со стат. 310 возможен только в виде исключения. Рассмотрению подлежит вариант, если одна из сторон использует аренду для осуществления предпринимательской деятельности или ведения бизнеса. При этом практически все условия могут быть моментально прекращены.

Кроме того, если в соглашении имеется отдельный пункт, то расторгнуть соглашение можно и без судебного вмешательства. В данном случае достаточно письменного уведомления о принятии основного решения. Требования о расторжении останутся прежними, к тому же объект в обязательном порядке возвращается обратно собственнику.

В письменном уведомлении следует указать:

  • информацию о реквизитах сторон;
  • основные обязательства, которые остались не исполненными, обычно это финансовые вопросы;
  • здесь же сообщается, что данный документ является основным средством расторжения соглашения.

Отправка сообщения в письменном варианте происходит на адрес, прописанный в договоре. Если же есть альтернативные адресные данные, то можно отправить и туда.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке

Арендодатель расторгает договор в рамках реализации предоставленного законом субъектам гражданских отношений права на одностороннее прекращение обязательства (судебная практика давно уравняла понятия «односторонний отказ» и «одностороннее расторжение», см. постановление Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09). Эта норма распространяется только на договоры с неопределенным сроком (бессрочные).

Читайте так же:  Какие документы нужны для перепланировки квартиры

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ достаточно будет предупредить арендатора о прекращении отношений с ним за 1 месяц, а в случае аренды недвижимости — за 3 месяца. Никаких требований, кроме соблюдения срока направления, к предупреждению законодателем не разработано.

Расторгнуть тем же способом договор аренды с установленным сроком действия возможно, если такое условие содержится в договоре.

Нормы гражданского законодательства не обязывают как-либо обосновывать намерение завершить бессрочные арендные отношения (это безмотивный отказ). Тем не менее принимать во внимание и интересы арендатора придется, поскольку буквальное исполнение нормы может превратиться из реализации права в злоупотребление правом. Например, если окончание договора и возврат земельного участка приходится на период полевых работ или же возврат предмета аренды ведет к прекращению арендатором деятельности и ограничению конкуренции и т. п. (см. постановление ФАС ПО от 24.02.2010 по делу № А49-926/2009 и статью «Злоупотребление правом в гражданском праве – формы»).

Нормативные гарантии прав арендодателя на расторжение договора во внесудебном порядке

Бессрочный договор аренды не может устанавливать прямых или косвенных запретов, лишающих права отказываться от его исполнения без указания причин, поскольку такие правила договора изменили бы суть этих отношений, нивелировав их главный признак — временность владения или пользования арендованным имуществом. Об этом говорится в п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16.

К таким безусловным запретам относится, например, обязанность выплатить за расторжение денежную сумму. Так, согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» от 22.11.2016 № 54 запрещено взимать компенсации за осуществление права на безмотивный отказ от арендного договора с неопределенным сроком действия.

Важно помнить, что выбор бессрочного режима аренды имущества является правом арендодателя, а его принуждение к отказу от такого режима и требование определить срок не допускается (определение ВС РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в судебном порядке

Прекращение арендных отношений на определенный срок по желанию арендодателя регламентировано в ст. 619 ГК РФ. Нормы статьи предусматривают расторжение договора в этом случае только по решению суда. Досудебный порядок разрешения спора обязателен (ст. 148 АПК РФ, п. 60 постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» от 01.07.1996 Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8).

Само право арендодателя прекратить отношения по аренде поставлено в зависимость от недобросовестности арендатора, который:

  • существенно или неоднократно нарушает договор аренды, в том числе использует объект аренды не по назначению;
  • значительно снижает качество имущества;
  • допускает просрочку арендных платежей более 2 раз подряд;
  • не осуществляет возложенный на него капитальный ремонт в установленный или разумный срок.

В отношении земельного участка при расторжении договора необходимо будет доказать, что допущенное арендатором нарушение является существенным (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Если же арендатор уже устранил последствия или хотя бы прекратил нарушение, суд не расторгнет договор (см. п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Как видим, и сам перечень довольно ограниченный, и формулировки нарушений включают такие неопределенные понятия, как разумность срока (ст. 314 ГК РФ), существенность допущенного нарушения (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), имеющие субъективное толкование.

Стороны вправе закрепить в договоре дополнительные основания его расторжения.

Рекомендации по составлению уведомления о расторжении договора. Образец уведомления

Требований к форме, тексту и способу передачи арендатору уведомления арендодателя о расторжении договора аренды или образца такового нормативные акты не содержат. Соответственно, следует руководствоваться обычной практикой.

Документ составляется в письменной форме и должен содержать:

  • реквизиты отправителя и получателя;
  • информацию о прекращаемом договоре;
  • сообщение о решении его расторгнуть с указанием причин (для бессрочных договоров — при наличии соответствующего пункта в договоре, для договоров со сроком действия — в обязательном порядке).

Способы направления уведомления подробно описаны в статье «Как направить уведомление о расторжении договора аренды?».

В рассматриваемом случае прекращения отношений по аренде целесообразно прилагать к уведомлению заранее подготовленный вариант соглашения о расторжении договора аренды, с примером и правилами составления которого можно ознакомиться в статье «Соглашение о расторжении договора аренды – образец».

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, реализация права расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается и в силу закона, и в силу договора. Арендодатель имеет возможность отказаться от отношений с арендатором в судебном порядке, а в ряде случаев и без обращения в суд.

Изображение - Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 10

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here