Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание

Предлагаем информацию по теме: "как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Как проверить квартиру в новостройке: на что обратить внимание?

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fimages%2Fcom_adsmanager%2Fcontents%2Fsrochno-prodajotsya-trjokhkomnatnaya-kvartira-na-prospekte-mashinostroitelej_16365_1_t

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fcomponents%2Fcom_adsmanager%2Fimages%2Fnew

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fimages%2Fcom_adsmanager%2Fcontents%2Fprodajotsya-novaya-dvukhkomnatnaya-kvartira-v-bragino_16364_1_t

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fcomponents%2Fcom_adsmanager%2Fimages%2Fnew

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fimages%2Fcom_adsmanager%2Fcontents%2Fprodajotsya-dachnyj-uchastok-v-sadovodstve-yubilejnyj_16363_1_t

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fcomponents%2Fcom_adsmanager%2Fimages%2Fnew

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fimages%2Fcom_adsmanager%2Fcontents%2Fprodajotsya-uchastok-v-derevne-zhukovo_16362_1_t

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fcomponents%2Fcom_adsmanager%2Fimages%2Fnew

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=http%3A%2F%2Fyarkvartal.ru%2Fcache%2Fd%2F7dcd285fe24ec2ea0921d4bff815137b

Во все ускоряющейся гонке за первенство среди застройщиков Ярославля кратчайшие сроки реализации готовых объектов становятся залогом успеха. Покупатель же нацелен на выбор возможно более качественного жилья. Блеф уместен с обеих сторон.

Новый владелец находится в невыгодной позиции по причине неопытности и собственной неосторожности. Ошибки при совершении сделки могут дорого обойтись покупателю, и мы разработали несколько рекомендаций, которые помогут сделать покупку выгодной и получить действительно качественный товар.

Рекомендация 1: Бдительность

Процесс передачи нового жилого объекта начинается с отправления покупателю заключения о его сдаче в эксплуатацию. Такое заключение отправляется по почте, сроки рассылки оговариваются предварительно в ДДУ. В нем указываются время осмотра жилого объекта, часто для ознакомления с ним нужно оформить специальный лист-разрешение.

Представители застройщика при таком ознакомлении с жилищем вполне способны пойти на определенные психологические уловки: торопить потенциального покупателя, умалять значимость недоделок, уверять, что все замечания будут устранены в скорейшие сроки и т. п. Такому прессингу можно и нужно противостоять, быть предельно внимательным и дотошным при осмотре и настаивать на полном соответствии состояния квартиры оценке, выданной ДДУ.

ВНИМАНИЕ

Не соглашайтесь на предлагаемые преференции типа внеочередной передачи прав собственности без осмотра и проверки квартиры. Такое нетерпение способно ощутимо ударить по вашему кошельку.

Рекомендация 2: Педантичность и дотошность уместна

К осмотру квартиры следует отнестись со всей ответственностью и усердием. Строители часто успешно «забывают» и мелочах типа работающих вентиляционных отверстиях в ванной и кухне, запуск в действие счетчика расхода электроэнергии, качественной установки розеток, радиаторов и водопроводных кранов. Не будет излишним проверить качество и ровность потолков, стен, полов.

Любые трещины, неровности, зазоры способны обернуться в существенную проблему в процессе эксплуатации. Часто строители намеренно избегают демонстрировать плод своих трудов в дождливую погоду при невозможности скрыть протекающие рамы. Некоторые подробности невозможно учесть при осмотре, например, качество функционирования батарей.

ВНИМАНИЕ

Если застройщик анонсирует сдачу квартиры с полной чистовой отделкой, критерии оценки ее готовности к эксплуатации усложняются: нужно обратить внимание на безотказную работу кранов и сливного бачка, качество покраски, наклейки обоев, покрытия пола.

Рекомендация 3: Устранение недоделок – без проволочек

Несущественные недочеты могут быть устранены немедленно в присутствии покупателя при желании и компетентности строителей. В случае удовлетворительного результата доработок дольщик может подписать лист осмотра, а несколькими днями позже и уже в офисе – акт приёмки — передачи объекта.

При невозможности немедленного устранения недостатков придется перечислить все замечания к качеству работ в специальном листе, акте в соответствии с установленным в компании правилами. Строители могут предложить вариант принятия квартиры с гарантийным заверением обеспечить ликвидацию всех недочетов. Опыт показывает, что этот путь нерезультативен. Проволочки строителей могут привести вас в суд или заставить сделать ремонт самим.

Излюбленная формулировка строительных компаний в обещаниях устранить недоделки в «разумные сроки» также часто содержит подвох и способна растянуть ожидание окончания этих сроков на неопределенное время. Разумнее проявить «твердость характера» и ограничить нерадивых строителей конкретными сроками приведения объекта к нужному состоянию.

ВНИМАНИЕ

Даже если вы пропустили подтвердить документально сроки устранения недочетов в строительстве, вы защищены ФЗ «О защите прав потребителей», застройщик обязан доработать объект в течение сорока пяти дней.

Рекомендация 4: Что написано пером…

Не поленитесь зафиксировать документально все нюансы ваших взаимоотношений с застройщиком, особенно если они складываются не лучшим образом. Любая «бумажка» в таком случае может помочь вам отстоять свои права. Так, при обнаружении недоделок, список их следует оформить в трех экземплярах. Два из них отправляются строителям: один – представителям компании при осмотре, второй — в офис с обязательным уведомлением, штампом секретаря о получении или другим удостоверением о его вручении. Третий должен остаться у вас со всеми письменными и подписанными доказательствами корректного проведения вами сделки.

ВНИМАНИЕ

Застройщик имеет право оформить автоматический прием квартиры, если покупатель не явился на осмотр без уважительной причины и уведомления о ней. В этом случае претензии покупателя относительно качества покупаемого объекта считаются неосновательными, спор и недовольство покупкой не приведут к желаемому результату.

Рекомендация 5: Застройщик не должен диктовать условия

Закон ФЗ-214 предусматривает защиту покупателя от «произвола» нерадивых застройщиков. Договор обязывает передачу квартиры в точно указанные сроки. В случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию застройщик обязан объявить об этом потенциальному покупателю за 2 месяца до указанного срока и откорректировать договор.

Если объект уже сдан, а ликвидация выявленных недоделок выходит за установленные ДДУ сроки, покупатель имеет право через суд потребовать материальную компенсацию за несоблюдение обязательств. Для ответа строители имеют месяц. Такой инструмент обучения застройщиков корректным деловым отношениям – весьма эффективен.

ВНИМАНИЕ

Квартира – купленный товар, она также имеет срок гарантии: 5 лет (214-Ф3). Даже обнаруженные после приемки объекта дефекты строители должны ликвидировать. При грамотном подходе покупатель всегда может максимально приблизить условия сделки к желаемым.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту?

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F1-1

При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте заранее.

Читайте так же:  Как получить вид на жительство в рф - условия и необходимые документы

Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  1. Выбор жилья.
  2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
  3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

  • сколько комнат должно быть в квартире;
  • какая общая квадратура квартиры;
  • какой этаж;
  • какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
  • характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
  • наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

  • того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
  • Какие соседи живут рядом.
  • В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья. Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fprodazha-kvartiri-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-v-2014-godu-dokumenti_7

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

  1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
  2. правовую репутацию владельца жилья;
  3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
  4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
  5. долги перед коммунальными учреждениями;
  6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
  7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.

Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

  • свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
  • договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры.

Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

Продавец может выступать в роли:

  1. физического лица;
  2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
  3. супруги/супруга.

Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны. Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры. Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики. Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FCertification

Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

  • требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
  • настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
  • затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.

Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

  1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
  2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
  3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

Читайте так же:  Справка о доходах для субсидии в 2019 году

После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

  1. заключение договора купли-продажи квартиры;
  2. выдачи аванса за нее;
  3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
  4. сдача документов в Росреестр;
  5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

Заключение предварительного договора передача аванса задатка

Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него. Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F17487

Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

  1. нужно обговорить место и дату составления договора;
  2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
  3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
  4. сроки заключения сделки;
  5. написание расписки за полученный аванс;
  6. указать размер задатка;
  7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

Данное удостоверении требуется:

  • при продаже доли;
  • когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • если владелец находится под опекой.

Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

  • если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
  • если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

Как правильно принять квартиру в новостройке – порядок осмотра, проверки и передачи

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как происходит процедура приемки новостройки, что должно быть в квартире, на что обращать внимание…Наши советы помогут вам избежать типичных ошибок покупателя.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.kvartirazamkad.ru%2Fimagecache%2Fae6930b10e444378a59a4989418bc3a1

Где и когда происходит передача квартиры в новостройке?

Срок приема и передачи квартиры в новостройке указан в договоре долевого участия. Конечно, до того, как передавать квартиру, застройщик должен сдать дом и произвести обмеры БТИ (это точно мимо вас не пройдет – за обмер придется заплатить).

«Дольщик ориентируется на указанные в договоре сроки и ждет от застройщика сигнала о том, что можно принимать квартиру, рассказывает Максим Радченко зам. генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал». – Тут все зависит от конкретного застройщика — кто-то отправляет только бумажное письмо, как предписывает процедура, кто-то связывается с покупателями по e-mail и по телефону. Договорившись с застройщиком о приемке, в офис приезжают все лица, указанные в договоре долевого участия (если может приехать только один, нужно заранее оформить доверенности на всех остальных). С собой нужны паспорта (или один паспорт плюс нотариально заверенные доверенности на всех, кто указан в ДДУ), плюс оригинал договора долевого участия.

Встречаются случаи, когда дольщики соглашаются подписать акт приема-передачи прямо в офисе — делать этого не следует до фактического осмотра квартиры. В противном случае не получится доказать законность своих претензий, если в квартире обнаружены серьезные недочеты».

Что делать, если вы не сможете присутствовать на передаче квартиры?

Если вы находитесь в другом регионе или даже стране, возможности приехать нет, лучше не затягивать с приемкой квартиры. Сделать это сможет по доверенности ваш представитель. Иначе застройщик составит односторонний акт передачи квартиры на том основании, то вы были уведомлены надлежащим образом и не явились. И тогда вы лишитесь очень хорошего времени для выявления и устранения недоделок.

Есть еще один деликатный момент: что делать, если один из дольщиков умер? Вот что на этот счет говорит адвокат Мария Баст, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека:

«Даже если не оформлено право собственности в Россреестре, право требования включается в наследственную массу. И в Россреестр можно обращаться в порядке наследования. Требуется нотариальная процедура вступления в наследство, заявление подается в течение 6-ти месяцев с момента смерти лица, нотариусом собираются документы, можно принести договоры долевого участия умершего и включить требование по договору в наследственную массу. Спустя полгода нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на имущество, указанное в свидетельстве, в т.ч. и на право требования».

На этом основании уже можно обращаться к застройщику по поводу приемки квартиры и в Росреестр по поводу последующей регистрации.

Даже если вы не являетесь экспертом в строительстве, вам сейчас придется вникнут в тонкости приема квартиры в новостройке. Прежде всего, вам придется запастись некоторым оборудованием. А именно: большой линейкой или рулеткой (или лазерным дальномером – самые дешевые стоят около 1.5 тыс. рублей). А также отвесом, угольником, уровнем (уровень и транспортир существуют в виде приложений на мобильном телефоне). Эти девайсы понадобятся вам для перепроверки площади квартиры, оценки вертикальности стен и горизонтальности пола.

Для проверки инженерных систем и окон вам понадобятся лампочка, отвертка-тестер, спички, лист бумаги и, возможно, небольшая лестница-стремянка.

Читайте так же:  Нюансы оформления академического отпуска

Осмотр квартиры начинается с осмотра дома снаружи и подъезда. Кроме очевидных недочетов, типа заметных глазу трещин на стенах, обратите внимание, вывезен ли строительный мусор. Это – один из этапов строительства, к моменту передачи квартиры жильцам мусора на территории дома быть не должно! Войдя в квартиру, прежде всего, убедитесь, что в ней нет никаких посторонних запахов (то есть она не служила туалетом для строителей).

Собственно, в самой квартире специалисты советуют проверять в первую очередь несущие конструкции. То есть убедиться, что стены вертикальны (допускается отклонение не более 1 см на метр длины), а пол – горизонтален (допускается отклонение не более 0.5 см на метр длины). Это можно делать не только уровнем, но, например, измерив высоту стен в разных частях комнаты.

Кстати, проверьте высоту потолков, она должна соответствовать заявленной.

Обязательно убедитесь, что углы между стенами прямые (если иное не предусмотрено проектом квартиры).

Даже если вы купили квартиру без отделки, исправление «невертикальности» стен может влететь вам в копеечку. К тому же при этой операции может уменьшиться площадь квартиры.

Еще один существенный момент, который часто «всплывает» при приемке квартиры — расхождение проектной площади с реальной, -рассказывает Максим Радченко. – Замеры БТИ проводятся еще до приемки, и дольщика об этом извещают заранее. Есть, однако, случаи, когда расхождение в пользу застройщика покупатель обнаруживает только при осмотре квартиры (для этого, разумеется, измеряются помещения — длина и ширина по уровню пола, плюс важно удостовериться, строго ли прямые углы в помещении). Площадь дверных проемов считается только в том случае, если они шире двух метров. Если обнаруживается «недостача» площади по сравнению с планом квартиры из ДДУ, пишется претензия с рассчитанной по рыночной стоимости метра суммой компенсации.

Кстати, внимательно изучите договор, там может быть прописана минимальная площадь, нехватка которой не подлежит компенсации. Или указана фиксированная цена компенсации.

Проверяя окна, обратите внимание на то, насколько плотно само окно прилегает к раме. Для этого советуют зажать в окне листок бумаги и попытаться вытащить (если удалось – значит, прилегание неплотное). Важно, в принципе, открыть и закрыть окно и удостовериться, что рама не перекошено, окно открывается и закрывается легко.

Удостоверьтесь, что все щели заделаны герметиком. И – для успокоения, убедитесь, сколько камер в вашем окне (эта спецификация должна быть прописана в договоре долевого участия). Для этого поднесите к стеклу зажженную спичку (зажигалку) и посчитайте отражения. В двухкамерном их должно быть три, в трехкамерном – четыре (пламя отражается от каждой стеклянной поверхности).

Посмотрите, как установлены радиаторы. Они должны быть прочно закреплены и располагаться не ниже 10 см от пола, не выше 7 см до подоконника и не ближе 2 см от стены. Убедитесь, что все терморегуляторы работают. Если вы принимали квартиру летом, то напишите: «принято без проверки системы отопления».

Очень часто советуют осмотреть места швов (углы, пространство под окнами) на предмет протечек и плесени. Таким образом можно проверить «негерметичность» квартиры. Наш совет, актуальный, правда, только в отопительный сезон – изучить квартиру с помощью тепловизора. Его можно взять напрокат (в Московском регионе – около 2 тыс. рублей в сутки) или есть опция купить специальную насадку на мобильные телефоны и скачать соответствующее приложение. Наличие невидимых глазу мостиков холода – недочет, который строители должны устранить.

Если предусмотрена разводка электричества по квартире, проверьте розетки и патроны (пригодится отвертка-тестер и лампочка). Вентиляцию проверяют с помощью того же листка бумаги (должен прилипать к решетке) или зажигалки (пламя должно отклоняться).

Запишите показания счетчиков (электричества и воды).

Все серьезные недочеты надо фиксировать фото и видеосъемкой.

Какую квартиру легче принимать – с отделкой или без?

Считается, что квартиру без отделки принимать легче. Особенно ту, где коммуникации доведены только до входа в квартиру. Отделка скрывает многие недостатки, например, уже невозможно оценить, насколько ровная и горизонтальная стяжка пола, не осыпается ли она в некоторых местах. Но на то застройщик и дает гарантию, чтобы выявить наличие скрытых дефектов.

С другой стороны, в квартире с отделкой многие возможные недостатки более «понятны» (типа того, не отбит ли фаянс на сантехнике, не отходят ли обои). В приложении к договору долевого участия должны быть описаны характеристики материалов, используемых при отделке.

Специалисты советуют при приеме квартиры попросить документы, подтверждающие, что были использованы именно эти материалы.

Как показывает практика, более или менее существенные недочеты бывают в большинстве случаев (по крайней мере, в сегменте жилья массового спроса), поэтому между первым визитом к застройщику и подписанием акта приемки проходит время, – продолжает Максим Радченко. – Все недочеты (не только существенные — вроде дыр в стене или отсутствия дверей) должны быть зафиксированы в т.н. «дефектном акте». Его также называют «дефектной ведомостью», «листом осмотра» — название может отличаться.

Главное, что документ должен содержать название фирмы-застройщика и ФИО гендиректора, в нем указывается номер квартиры и адрес дома. Кстати, конкретный перечень существенных и несущественных недочетов законом не установлен, основной критерий — препятствуют ли недочеты проживанию в квартире.

Важно: при наличии существенных недочетов акт приема-передачи подписывать не надо (дефектный акт составить и подписать надо, и в нем как причину отказа от приемки квартиры указать как наличие существенного недочета).

При несущественных — не мешают жизни в квартире, но сказываются на качестве (трещины или царапины на окнах, неровности стен и т.п.) — составлять и подписывать надо оба документа. Если дольщик не подписывает акт приемки при отсутствии существенных нарушений, по прошествии двух месяцев застройщик может составить односторонний акт передачи, указав, что вторая сторона знает о сроках сдачи, но уклоняется от приемки квартиры.

Читайте так же:  Безвозмездное срочное пользование земельными участками кто и при каких обстоятельствах может получит

Но в любом случае, по 214-му закону застройщик дает гарантию и на дом, и на инженерию, так что следует обращаться с письменным заявлением и добиваться устранения недочетов. Жесткие сроки законом не установлены, но по опыту — чаще всего, это от трех недель до трех-четырех месяцев, в зависимости от того, сколько корпусов (и сколько квартир) сдано в одной очереди.

При наличии существенных недочетов при приемке у покупателя квартиры есть еще один путь – задокументировать, устранить неполадки самому, а потом требовать возмещения расходов через суд. Но, понятно, что этот путь более хлопотный. К тому же последнее время застройщики предпочитают не идти на конфронтацию с покупателями квартиры.

Вы ошибаетесь, думая, что этот акт нужен больше застройщику. Прежде всего, без него вы не сможете получить ключи и зарегистрировать право собственности на свою квартиру в Росреестре. С другой стороны, именно с момента подписания акта застройщик может начинать требовать от вас оплачивать коммунальные услуги и работы по техническому обслуживанию дома.

Хотя, как говорит Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», были случаи, когда застройщик начинал требовать оплату коммунальных платежей с момента сдачи дома, а не передачи квартиры. По большому счету, это незаконно (если только не прописано в каком-нибудь приложении к договору долевого участия в строительстве).

Когда, кстати вообще начинается управление многоквартирным домом? По закону, застройщик должен передать дом управляющей организации в течении 5-ти дней после принятия его (дома) госкомиссией. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом в это время может осуществляться и застройщиком. А конечная управляющая организация выбирается местными органами самоуправления в открытом конкурсе.

Кстати, именно поэтому наличие строительного мусора на этапе приемки квартиры – плохой знак (дом в это время уже передан на баланс управляющей организации и вывоз мусора может быть включен в коммунальные платежи).

Как минимизировать риски при покупке жилья: юридическая проверка недвижимости

Приобретение жилья потребует от покупателя затраты нервов, времени и сил. Для того чтобы все это было не напрасно и финансы не оказались в руках у мошенников, необходимо проверить юридическую «чистоту» приобретаемой недвижимости.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2Fcircle-e14740274532091

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Friski_pri_pokupke_zhilya_1_22194443-750x464

При покупке недвижимости всегда присутствует возможность столкнуться с мошенниками или «черными риелторами». Чтобы свести риск к минимуму, необходимо тщательно проверить «чистоту» документов и продавцов перед приобретением.

Для сделки купли-продажи недвижимости требуется собрать перечень документов, каждый из которых способен рассказать о хозяине недвижимости и показать возможные «подводные камни».

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FPasport_i_lichnost_prodavca_1_22194536-400x267

Для проверки личности продавца стоит взглянуть на его документы, в частности – паспорт, который может быть подделкой, приобретенной на черном рынке. Фальшивка очень похожа на оригинал, но выдает себя при тщательном изучении.

На что обратить внимание:

  • База недействительных паспортов. Этот интернет-сервис показывает перечень недействительных паспортов на территории РФ при занесении данных. Но отсутствие документа в базе не означает его «чистоту» – это значит, что данные могли быть украдены из действующего паспорта.
  • Фотография. По ней вычисляется большинство подделок. Фотография должна быть черно-белой, если паспорт выдан до 2006 года (в этом году разрешили делать цветные фото). Фон – однородным, мимика без искажения черт лица, прическа – без скрытия овала лица.
  • Дата выдачи. Паспорт выдают в возрасте 14 лет, после чего его меняют в 20 и 45 лет или ранее по определенным причинам (порча, утеря, брак). Для выявления подделки необходимо вычислить дату выдачи от даты рождения – эти цифры покажут, является ли документ настоящим (паспорт в 13 или 19 лет обычно не выдают).
  • Место рождения. При рождении в столице субъекта указывается только город (г. Москва, г. Владивосток), если в городе, но не столице региона – город и субъект. Поселок, село, деревня – район и субъект. Если эти правила нарушены, то перед вами подделка.

Свидетельство о собственности на недвижимость (или титул) – это документ, указывающий на то, кто и на основании чего владеет недвижимостью. В нем должны присутствовать следующие пункты:

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fdokumenty_na_kvartiru_1_22194723-400x267

  • Данные владельца и недвижимости. ФИО и паспортные данные должны быть идентичными со свидетельством.
  • Данные о недвижимости. Убедитесь, что адрес и площадь соответствуют действительности.
  • Право владения. Обратите внимание, является ли продавец единственным собственником недвижимости (собственность) или же владеет только ее частью (доля).
  • Срок владения. Чем дольше недвижимость находилась в собственности продавца, тем «чище» сделка. Скорая продажа вызывает определенные подозрения.
  • Назначение объекта. В нем обязательно должно быть указано «жилое назначение», если приобретается жилье, и наоборот «нежилое», если цель будущего использования иная.

На фото представлен образец свидетельства о собственности на недвижимость:

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fimage

Выписка из ЕГРН – это документ, пришедший на смену свидетельству о праве собственности (с 2016 года). Она также несет в себе данные о владельце и объекте недвижимости, но в отличие от свидетельства о праве собственности, данные являются актуальными на момент запроса, который можно сделать даже без ведома продавца, а также проверить «чистоту» на сайте Росреестра.

Согласие супруга – это нотариально заверенный документ, подтверждающий продажу общей собственности одним из супругов. Он обязателен согласно статье 35 СК РФ. Отсутствие согласия дает возможность оспорить сделку купли-продажи в суде. Его наличие необязательно в случае, если недвижимость не является общей собственностью:

  • Была приобретена до брака.
  • Наследована.
  • Подарена.
  • Приватизирована на одного из супругов.
  • Указано, кому принадлежит, согласно брачному договору.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fzaklyuchat_dogovor_1_22195055-400x271

Для передачи права собственности на имущество от одного лица другому используется договор купли-продажи, в котором обязательно должны присутствовать следующие пункты:
  • Предмет договора (право собственности на имущество, адрес, назначение помещения, год постройки, этажность и прочее).
  • Стороны договора (указываются обязанности, паспортные данные и реквизиты сторон).
  • Цена жилья (сумма, условие и сроки передачи денег).
  • Недействительность договора (при каких обстоятельства сделка не состоится).
  • Условия освобождения недвижимости и дата передачи ключей.
  • Перечень лиц, сохраняющих право пользоваться помещением.
Читайте так же:  Как получить медицинский страховой полис

Остерегайтесь, если какие-либо данные в договоре не совпадают с фактическими, вызывают у вас сомнения, а также предложений от продавца «обхитрить» налоговую путем составления дарственной с передачей денежных средств или намеренным занижением стоимости в документах. Эти действия могут быть признаком мошеннической схемы, в результате которой вы потеряете деньги и вернуть их обратно даже через суд будет крайне трудно.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FEGRN

Как быть, если агентство или риелтор не дают встретиться с владельцем лично?

Если по законному требованию предоставлять оригиналы документов агентство отказывается это делать, ссылаясь на всевозможные причины и убеждая, что вполне сойдут ксерокопии документов – возможно, присутствует факт мошенничества (ксерокопии можно подделать в фотошопе). То же можно сказать и в случае, если не дают возможности встретиться с владельцем лично.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости через агентство, желательно заблаговременно проверить:

  • стаж;
  • отзывы;
  • сайт;
  • регистрацию в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fproverit_dokumenty_1_22195416-400x267

В некоторых случаях недвижимость продает не хозяин, а его доверенное лицо (болезнь, вынужденный отъезд или занятость). Сделка в таком случае имеет место быть, однако доверенность при этом должна соответствовать следующим пунктам:
  • Обязательное нотариальное заверение доверенности.
  • Заполненная дата и место выдачи, а также подпись доверителя.
  • Наличие полномочий на совершение продажи недвижимости у доверителя.
  • Отсутствует факт отзыва документа доверителем.

Проверить «чистоту» доверенности можно в реестре доверенностей через сайт Федеральной нотариальной палаты.

Каким образом определить, есть ли обременение и наложен ли арест на приобретаемый объект?

Обременение на недвижимость – это ограничение прав собственника на действия с ней. Существует несколько видов обременений (арест, ипотека, социальный найм и т.д.), каждый из которых создает определенные трудности при продаже жилья.

Для того чтобы проверить, наложен ли арест, существует два способа:

  1. Сайт Росреестра. На нем можно ознакомиться с информацией об аресте, единственный нюанс – иногда информация является неактуальной из-за несвоевременного обновления.
  2. Выписка из ЕГРН. В ней указана вся необходимая информация об аресте недвижимости, вплоть до указания, за что наложен арест и в пользу кого.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fuznat_o_nalichii_zadolzhennostey_1_22195544-400x267

В случае неоплаты коммунальных задолженностей продавцом, его выплаты ложатся на плечи покупателя. Чтобы этого не произошло, необходимо убедиться в отсутствии долгов. Сделать это можно следующим способом:
  1. На сайте государственных служб или управляющей компании по адресу недвижимости.
  2. По лицевому счету через терминал оплаты, банк, почту или звонку в управляющую компанию.

Будьте аккуратны и не верьте на слово продавцу недвижимости об оплате долгов, проверяйте все документально. Уже через два месяца неуплаты могут отключить воду, газ, электричество. А через полгода через суд взыскать средства с собственника.

Можно ли проконтролировать наличие прописанных лиц?

Наличие (тем более укрытие) прописанных лиц может сильно усложнить процесс купли-продажи недвижимости, а то и вовсе стать причиной для оспаривания сделки в суде. Во избежание подобной ситуации, потребуйте от продавца документы, подтверждающие выписку всех лиц с жилплощади.

Обращайтесь только в государственные органы:

На что обратить внимание, если жилье приобреталось по наследству?

Продажа недвижимости, приобретенной по наследству, является одной из самых популярных среди мошенников из-за лояльности законодательства: наследователь может обратиться в суд с требованием предоставить его законное имущество даже в случае истечения срока наследства.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FNedvizhimost_mozhet_byt_peredana_po_nasledstvu_1_22195641-400x271

Недвижимость может быть передана по наследству двумя путями, каждый из которых несет в себе определенные нюансы:
  1. По закону. Передается родственникам первой очереди (жене/мужу, детям и проч.), в случае их отсутствия – второй очереди. Сложность заключается в том, что проверить очередность почти невозможно, остается только верить продавцу на слово.
  2. По завещанию. В таком случае оформляется завещание через нотариуса, который подтверждает дееспособность и документы. Сложность начинается в случае, если завещание утеряно или было составлено несколько на разных лиц (в таком случае главным считается последнее).

Несовершеннолетний продавец осложняет процесс, но сделка вполне допустима при соблюдении определенных условий. Покупателю в таком случае необходимо проверить разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости. Его наличие защитит от возможных претензий с желанием оспорить сделку. В остальном процесс сделки купли-продажи остается без изменений.

Действия, если есть подозрения в неадекватности владельца

В случае подтверждения недееспособности продавца сделка может быть признана недействительной. Во избежание этого следует попросить продавца предоставить справки о прохождении освидетельствования – это станет для вас гарантом, в отличие от устных замечаний соседей и коллег продавца, которые юридическую силу не имеют.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка недвижимости потребует не только серьезных финансовых затрат, но и проверки чистоты сделки. Если вы не уверены в своих силах и боитесь обмана, можно обратиться к специалистам за юридическим сопровождением сделки от начала и до конца. Это сбережет не только ваши нервы, но и деньги.

Изображение - Как проверить квартиру в новостройке на что обратить внимание 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.9 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here