Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве

Предлагаем информацию по теме: "федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 31 декабря 2004 г. N 292, в “Парламентской газете” от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Читайте так же:  Правила содержания и проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 – 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 – 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства – Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в действующей (последней) редакции по состоянию на 2019 год.

Последние изменения в закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве. ” внесены Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ и вступили в силу 25.12.2018 года (ред. 28).

См. судебную практику применения закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

  • “Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года);
  • “Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года);
  • а также публикации в рубрике “Участие в долевом строительстве, инвестирование”
Читайте так же:  Как проводится административный арест за нарушение пдд

30 декабря 2004 года

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Москва, Кремль
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2018-2019гг)

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ftakovzakon.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fimage4e

В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ftakovzakon.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fimage5555

Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.

Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:

  • оформления разрешения на строительство,
  • опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.

Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.

Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).

Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.

Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:

  • в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости;
  • в 2008 — 64,06;
  • в 2014 — 84,2;
  • в 2015 — 85,55;
  • в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.

Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.

Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.

Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.

При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.

№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.

Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:

  • наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства;
  • положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.

Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=http%3A%2F%2Ftakovzakon.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fbaued

Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия

За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.

Читайте так же:  Чем грозит банкротство физических лиц

Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.

Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.

С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.

Эксперты называют и отрицательные последствия:

  • рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся;
  • строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья;
  • средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.

Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.

Нововведения в ФЗ № 218 о строительстве: для застройщиков и дольщиков

Недавно были внесены серьезные поправки в ФЗ 218, который был принят 29 июля 2017 года и регламентирует права граждан (дольщиков) в случае банкротства или несостоятельности застройщика. Правки, с одной стороны, должны защитить людей, принимающих участие в долевом строительстве и вкладывающих туда деньги, а с другой – новая редакция вызывает определенные споры в кругах профессионалов. Их мнения о последствии внесенных изменениях отличаются. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2F23kvartiri.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F272x235xZakon-218-fz-300x259.jpg.pagespeed.ic.XSLApg5amz

Самое важное в ключевых правках – это то, что само определение «застройщик» претерпело некоторое изменение. Теперь считаться застройщиком могут только юридические организации, предприниматели не имеют права заниматься многоквартирной застройкой. Большая часть изменений вступила в силу в начале июля 2018 года. Но часть наиболее сложных – принципы долевой и проектной застройки, изменение документооборота и другие сложные изменения – вводятся поэтапно.

Однако к 2022 году все поправки не только вступят в силу, но и будут единственно возможным вариантом работы застройщиков.

  1. В роли застройщика может выступать юридическая компания. Возможна работа дочерних предприятий, являющихся частью группы организаций.
  2. Опыт работы застройщика для получения разрешения на возведение многоквартирного жилья должен быть не менее 3 лет.
  3. Общее количество возведенной компанией недвижимости должно быть не менее 10 тыс. кв. м.
  4. Необходимо наличие разрешения зданий на ввод в эксплуатацию.

В некоторых случаях застройщиком может считаться технический заказчик или крупное объединение строительных компаний.

Строительной компании разрешено привлекать и использовать деньги пайщиков для постройки одного или нескольких зданий, но только при том условии, что строительство будет проводиться по одному разрешению.

Застройщик не сможет распыляться на несколько крупных объектов в городе, так как ему придется получать новое разрешение, а это – время, деньги и прочие трудности. Раньше можно было без каких-либо проблем создать очередную «дочку» и строить новый объект, а в случае банкротства просто вывести ее из оборота, не затрагивая основную часть компании. Теперь с этой практикой придется попрощаться.

Ограничения хозяйственной деятельности застройщиков

Внесенными поправками были существенно ограничены возможности строителя по ведению хозяйственной деятельности. С 2018 года он не имеет права заниматься другой деятельностью, кроме привлечения денег на строительство на условиях пая.

Застройщик лишается права:

  • передавать свою собственность для обеспечения интересов третьих лиц;
  • привлекать финансы в виде займов, ссуд и кредитов;
  • работать с какими-либо ценными бумагами, кроме собственных акций;
  • выдавать какие-либо займы или ссуды;
  • покупать ценные бумаги;
  • создавать сторонние организации;
  • становиться акционером или использовать средства для финансирования других предприятий;
  • использовать средства для любых проектов, не являющихся прямой реализацией обязательств перед дольщиками.

В дополнение ко всему строитель не имеет права иметь больше одного расчетного счета, через который будут проводиться все платежи, связанные с его деятельностью. В случае сотрудничества нескольких организаций генеральный подрядчик или проектная организация также обязаны использовать только один счет для финансирования застройки. На банки возложили функции контроля за соблюдением внесенной поправки и движением денег на заявленных счетах.

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2F23kvartiri.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fzashita-dolchikov-300x226

Еще одно уже проверенное на практике нововведение – это учреждение страхового взноса, который обязаны выплачивать застройщики. Это решение было принято для защиты дольщиков на случай «замороженной» стройки или банкротства строительной компании. Застройщик обязан выплачивать страховой компенсационный взнос в размере 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. В случае банкротства строительной компании дольщики могут вернуть средства из компенсационного фонда.

Правда, здесь есть важное ограничение: участники ДДУ могут возместить через такой фонд стоимость не более чем 120 квадратных метров жилья. Сумму компенсации фонд будет рассчитывать на основе рыночной цены жилой недвижимости.

Внесенные поправки регламентируют новые требования ко всем участникам процесса строительства, а также к органам управления и бухгалтерии застройщика. Принятые правки преследуют единственную цель – не допустить бесконтрольного доступа к средствам, которые дольщики заплатили неблагонадежным компаниям.

Благодаря новым положениям были конкретизированы все нормы и порядок перераспределения денежных потоков застройщика. Привлеченные для профессиональной деятельности средства строго регламентируются.

Застройщику ограничили расходы по таким статьям:

  • реклама и пиар, в том числе, строящегося здания;
  • коммунальные расходы, оплата связи;
  • аренда офиса, техники, инструментов, временных сооружений и т.д.

По новым нормам траты на перечисленные выше статьи расходов не могут превышать 10% от общего бюджета строительства.

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве proxy?url=https%3A%2F%2F23kvartiri.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2FPopravki-v-zakon-300x198

Новые законодательные нормы не применяются к компаниям, получившим разрешительную документацию до 01.07.2018, за исключением органов управления застройщика. Но для новых объектов нормы ощутимо меняют правила и порядок оформления рабочей документации. Многие организационные вопросы усложняются: для получения разрешений необходимо собирать больше документов.

Сегодня мы уже можем наблюдать примеры объединения строительных компаний для оптимизации бизнеса. Во многом это связано с новыми законами и ограничениями. Также новые правила заметно ограничивают возможности вступления в этот бизнес новых строительных компаний.

Читайте так же:  Как подарить квартиру детям, шаблон договора и алгоритм действий

Определенное число небольших застройщиков может вынуждено уйти с рынка многоквартирного строительства. Но массовых проблем или удорожания жилья в связи с этими правилами пока что не наблюдается.

С 1 июля 2019 года будет реализован следующий важный этап изменений в ФЗ-218. Существующие проекты завершаются на текущих условиях с привлечением долевых средств, а новые разрешения будут выдаваться только на проектное строительство.

  1. Строительные компании больше не могут привлекать прямые инвестиции от покупателей квартир для строительства. Все работы будут выполняться за счет собственных средств и привлечения банковских кредитов.
  2. Покупатели смогут и далее покупать квартиры по сниженной цене на разных этапах постройки дома. Но все их деньги будут храниться на специальных эксроу-счетах до момента получения ключей от квартиры.

В результате средства покупателей будут храниться на банковских счетах, недоступные ни строительной компании, ни покупателю. Если застройщик не сдаст объект в течение 6 месяцев после указанного в договоре срока, деньги в полном объеме будут возвращены покупателю. В случае успешного проекта, застройщик получит оплату за проданные квартиры после введения дома в эксплуатацию. Таким образом, отказ от долевого строительства в пользу проектного с обязательным банковским сопровождением сведет к минимуму риски покупателей.

Но даже после вступления в силу всех поправок к закону, ожидать 100% защиты покупателей от злоупотреблений не стоит. Принятые поправки, конечно, затруднят махинации в этом сегменте рынка жилья, но не ликвидируют лазейки полностью. При этом стоимость жилья в новостройках может возрасти. Прогнозы в этом вопросе эксперты дают не самые утешительные. Потому решать вам – ожидать ли реализации новых принципов сотрудничества или поторопиться с покупкой жилья.

Последняя редакция ФЗ 214 об участии в долевом строительстве объектов недвижимости 2019 года

Приобретение нового жилья – это очень ответственный шаг. Если некоторые граждане предпочитают покупать уже готовую квартиру, то другие вкладывают в долевое строительство. Это значит, что после постройки дома в нем будет помещение, которое уже будет принадлежать дольщикам.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Необходимость внесения изменений была вызвана множеством случаев мошенничества со стороны застройщиков. Как следствие, множество дольщиков отдавали свои деньги, а взамен не получали ничего.

Новое законодательство призвано привнести больше гарантий инвесторам и сделать отношения между сторонами прозрачнее.

Закон был принят еще в конце 2004 года. Этот нормативный акт регулирует отношения между сторонами в процессе долевого строительства – процедуры постройки новых зданий за средства физических или юридических лиц.

Изменения были внесены в 2016 году, а сам закон действует уже 15 лет. Все это время в него методично вносились поправки. Кроме того, он имеет комментарий к своим нормам, который составлен по статьям.

В данном федеральном законе содержится 27 статей, которые поделены на пункты и части. Это правила по составлению договора долевого участия, а также возможности его расторжения или передачи прав другому лицу.

Изменения в основном коснулись непосредственной ответственности застройщиков в случае невыполнения взятых на себя обязанностей. Закон ввел криминальную ответственность за проведение афер в сфере долевого строительства.

Во многом изменилось законодательство о банкротстве. Застройщик должен открыть специальный счет, с которого списывать деньги можно только для долевого строительства. Пополнение счета могут совершать только участники долевого строительства с общего согласия всех дольщиков.

Статья 1 закона говорит о том, что привлекать деньги для долевого строительства можно только в таких случаях:

  • после заключения договора о долевом строительстве;
  • после выпуска эмитентом жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение жилья в построенном доме;
  • средства переводятся от жилищных кооперативов в соответствии с нормами законодательства, которые регулируют деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлекать деньги к строительству путем нарушения законодательных требований. Сделка, заключенная с нарушениями, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, подписавшего такой договор.

В статье 2 настоящего закона приведены основные понятия и раскрыта их сущность. Статья 22 после изменений утратила свою силу.

Повысились гарантии для граждан, которые вложили средства в строительство квартир. Застройщикам было введено большое количество разнообразных ограничений. Кроме того, были испробованы новые механизмы регулирования использования финансов.

Основным нововведением стало формирование реестра застройщиков. Дальше последует постановления Правительства о регулировании механизма включения строительных фирм в этот перечень.

Реестр должен послужить для граждан некой гарантией надежности застройщика и поможет не попасться на крючок фирм-однодневок.

Прежде чем заключить договор долевого строительства, дольщик должен просмотреть в интернете информацию об интересующем его объекте недвижимости и убедиться в том, что строительство является законным.

Еще в законе предусматривается формирование цены на помещение, исходя из количества квадратных метров жилья. Благодаря этому отпадет вопрос оплаченной, но отсутствующей жилой площади. Сократится и количество судебных дел по этому вопросу.

Теперь привлечь деньги на строительство не сможет организация без уставного капитала. Следовательно, получить средства по долевому строительству сможет только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом. Его размер зависит от стоимости всех объектов строительства этой фирмы, но не может быть меньше, чем 150 миллионов рублей.

Это нововведение повысит гарантии для дольщиков, но существенно усложнит жизнь застройщикам, так как они не смогут получить эти средства непосредственно на строительство. Это может не лучшим образом сказаться на стоимости квартир.

Начиная с 2019 года, дольщик сможет вносить доплату за квартиру только после регистрации договора долевого строительства.

В соответствии с новым законодательством, строительная компания будет нести финансовую ответственность, если откажется устранить дефекты в проданной квартире. К тому же, неустойка теперь будет уплачиваться не по закону №214-ФЗ, а в соответствии с законом «О правах потребителей». А это значит, что размер неустойки будет значительно выше, чем в прошлые годы.

Новое законодательство требует, чтобы застройщики скидывались по 1% от стоимости постройки в компенсационный фонд. Средства из этого фонда будут использованы в случае банкротства строительной компании для возврата денег дольщикам. Это еще одна гарантия того, что гражданин либо получит готовую квартиру, либо вернет свои деньги.

Читайте так же:  Земли промназначения цели, налоги и что можно строить

Также закон коснулся рекламы строительных компаний. Сейчас введены более строгие правила размещения рекламы о привлечении граждан к долевому строительству.

Кроме того, дольщик теперь не имеет права в одностороннем порядке отказаться от условий договора в случае, если застройщик исполняет свои обязанности по соглашению.

Для получения возможности построения многоэтажных домов застройщик должен отвечать таким требованиям:

  • уставный капитал строительной компании отвечает нормам законодательства;
  • компания перед началом строительства не имеет задолженностей перед государством;
  • имя юридического лица должно отсутствовать в черных списках застройщиков и подрядчиков.

И хоть новая редакция закона вносит много изменений в работу застройщиков, чтобы все они были использованы на практике нужно время. Но это не значит, что откладывается и ответственность за несоблюдение правил.

Некоторые изменения касаются также составления договора долевого участия (ДДУ).

Документ изменился в таких аспектах:

  • такой договор сегодня можно использовать не только для строительства многоэтажных домов, но и для таунхаусов – это квартиры с несколькими уровнями в двух- или трехэтажных зданиях, которые имеют изолированные входы;
  • оплату можно осуществлять только после регистрации договора в Росреестре, выплачивать средства можно как частями, так и полностью;
  • дольщик не может расторгнуть ДДУ без решения суда, если застройщик исполняет все свои обязательства.

В одностороннем порядке договор можно разорвать только в случаях, предусмотренных законодательством.

Все поправки были приняты с одной целью – повышение защиты прав дольщиков и предоставление дополнительных гарантий безопасности инвестиций. Новое законодательство должно сделать рынок более прозрачным, а риски для инвестора значительно уменьшатся. Но в этом случае очень остро встает вопрос, не повлияют ли эти изменения на ценовую политику строительных фирм.

Изменения имеют и свои минусы:

  • рынок может быть монополизирован крупными компаниями;
  • строительная отрасль может понести дополнительные финансовые издержки;
  • может снизиться конкуренция, что станет причиной снижения качества строительных услуг;
  • квадратный метр помещения может подорожать.

Много застройщиков просто столкнуться с недостачей финансирования своих объектов. Многие эксперты говорят о том, что участники рынка еще практически не готовы к таким радикальным законодательным изменениям.

Некоторые экспертные организации прогнозируют, что с июля 2019 года произойдет подорожание недвижимости на 15%, но в большинстве случаев мнения не такие кардинальные – квартиры могут стать дороже на 5%. Финансовое положение большинства граждан в стране не позволят сделать рост цен настолько большим.

В роли новой гарантии для дольщика выступает эскроу-счет. Его открывают в банковском учреждении для временного хранения денег. На этот счет дольщики будут обязаны вносить свои средства после подписания договора. До этого деньги перечислялись прямо на счет строительной компании.

Эскроу-счет можно открыть только после государственной регистрации ДДУ. Новая редакция федерального закона содержит информацию о специальном счете, который становится обязательным для долевого строительства. Стать дольщиком без открытия такого счета становится невозможным.

В законодательстве приводятся рекомендации того, что открывать такой счет следует только в тех банках, которые имеют на своем размещении деньги из федеральной казны. Каждый квартал перечень таких финансовых учреждений будет публиковаться на сайте ЦБ.

Подписанный акт застройщик должен представить в банк, после чего он получит право на снятие с него денег. У банка на рассмотрение этого дела есть 10 рабочих дней. После снятия денег со счета он закрывается.

Эскроу-счет не препятствует подписанию договора о переуступке прав. Новый дольщик просто принимает права и обязанности старого.

Еще одним нововведением стало создание компенсационного фонда. Это своего рода страхование для дольщиков, которые в случае прекращения деятельности компании получают свои деньги обратно.

Считается, что принятые изменения не являются окончательными. Депутаты и дальше принимают поправки, вносят новые предложения.

Планируется еще несколько изменений, которые ожидают застройщиков в ближайшие годы:

  • Задолженности перед обманутыми дольщиками, которые связали себе с долгостроями до 2017 года, могут быть перенесены на сегодняшних застройщиков. Это связано с невозможностью решения проблем инвесторов, которые попались на крючок мошенников. Их деньги вернуть практически невозможно, поэтому возникает необходимость решения этой проблемы другим путем. Правительство решило расширить полномочия компенсационного фонда, что позволит выплачивать из него средства обманутым дольщикам.
  • Планируется внести изменения в требования, касающиеся уставного капитала. Сейчас мелкие застройщики для продолжения своей деятельности не имеют другого выхода, кроме как стать подрядчиками у крупных компаний, так как не имеют возможности просто оставить без дела десятки миллионов средств. Если тенденция продолжится, то небольшие компании вовсе лишатся возможности вести бизнес по строительству многоквартирных домов.
  • Закон 241-ФЗ обязывает застройщиков получать средства за квартиры только после окончания строительства. Также усиливаются требования к проектным декларациям. Тенденция к повышению прозрачности отношений должна продлиться и дальше, что приведет к получению дольщиками права еще большего контроля над застройщиками.

Закон №214-ФЗ предался очень большим изменениям. Было внесено множество поправок, которые кардинально изменили состояние рынка строительства многоэтажных домов.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
  3. Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
  4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
  5. Регионы – 8 (800) 333-88-93
Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.6 проголосовавших: 17

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here