Что такое уступка права аренды земельного участка

Предлагаем информацию по теме: "что такое уступка права аренды земельного участка". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям. Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Furlaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F4b799dfb-5b22-4c52-a0e9-2e62fc1f2024

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:
  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

  • Москва и область: +7-499-350-82-48
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-46-73

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Furlaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F2a448cda-ae45-48c4-bb15-d177c0505824

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:
  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Читайте так же:  Как пенсионерам получить дополнительное ежемесячное материальное обеспечение

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Последние изменения: Январь 2019

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka-1-300x200

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdoc

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 262 hits)

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-downloadmanager%2Fimages%2Fext%2Fdoc

Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 454 hits)

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Читайте так же:  Как подать заявление на регистрацию брака в загс нюансы оформления, сроки и госпошлина

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon-dostupno.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fpereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka-2

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.wiki%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Аренда является распространенным видом юридических отношений, связанных с землепользованием. У арендатора, временного пользователя, нет прав на продажу участка, его дарение или завещание.

Но законом предусмотрено использование права на передачу земли в аренду третьему лицу. Такая необходимость может возникать в случае, когда земля арендована на слишком длительный период, и арендатор уже не имеет возможности (или желания) заниматься какой-то деятельностью на ней.

При этом обязательно оформить все отношения договором с учетом требований законодательства.

Читайте так же:  Неофициальное трудоустройство

Переуступка права аренды земельного участка является процессом разрешенным, но сложным, требующим знаний всех юридических нюансов.

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Fzakon.wiki%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholderОсновной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

  • Для оформления прав субаренды на часть участка.
  • Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
  • Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.

Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

Видео (кликните для воспроизведения).

ВНИМАНИЕ! Создавать новый договор аренды с собственником в таком случае не понадобится.

Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.

Новый пользователь получает после подписания договора на уступку не только права, но и обязанности.

  • Он должен будет вносить арендную плату, стоимость которой была определена еще с владельцем. Все должно отвечать условиям, которые указаны в первоначальном договоре. Определяется арендная плата и для муниципальной земли или государственной, сумма устанавливается местными органами власти.
  • Третье лицо после перехода ему прав аренды может использовать земли по своему усмотрению, но с учетом категории земли, разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, она может служить для выращивания различных сельхоз культур, для агробизнеса.

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

  1. Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
  2. Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
  3. Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
  4. Когда существуют обязательства в отношении земли.

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

  • Заявление.
  • Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
  • ИНН.
  • Договор и его копию по аренде.
  • Кадастровую карту на участок.
  • Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
  • План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Новый договор об аренде при переуступке прав должен полностью соответствовать по условиям договору с собственником. Также такой документ может включать какие-то дополнительные изменения, соглашения, не противоречащие первоначальной бумаге.

Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Читайте так же:  Каковы порядок и случаи удержаний из страховой пенсии и фиксированной выплаты к страховой пенсии

Когда производится регистрация ППА в Госреестре ЕГРН, первый арендатор утрачивает свои права на пользование участком, они, вместе с обязанностями, переходят к новому пользователю. Какие возможности появляются у него после подписания договора?

  • Если будет объявлена продажа на земельный участок на условиях выкупа, он сможет участвовать в этом процессе. Покупка будет осуществлена по регламенту Земельного и Гражданского Кодексов.
  • Новый арендатор может заниматься возведением строений, если это отвечает целевому предназначению участка.

Среди основных обязанностей – своевременная уплата аренды и использование земли только в соответствии с ее видом разрешенного использования. Арендатор должен сдать собственнику участок в положенный срок и в его первоначальном виде, не ухудшив качественных характеристик.

Уступка прав аренды может быть выгодной обеим сторонам. Первый арендатор получает возможность передать землю, к которой он утратил интерес, третьему лицу. Вместе с землей передаются и обязанности по отношению к ней. А новый пользователь получает возможность вести хозяйственную деятельность на участке, который выгоден для него.

Не нужно составлять новый договор с собственником, достаточно соглашения с арендатором. Процедура регистрации ППА не сложная, а государственную пошлину за ее проведение можно разделить между участниками сделки.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Frabint3

Особенности составления договора переуступки прав аренды земельного участка

Беря в аренду земельный участок, физическое или юридическое лицо планируют пользоваться им длительное время. Но может случиться и такое, что до истечения арендного срока имущество становится ненужным. Чтобы от него избавиться в законодательстве существует два метода: передать участок в субаренду или же полностью передать права на него третьему лицу. Последний вариант принято называть «переуступкой».

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fosobennosti-sostavleniya-dogovora-pereustupki-prav-arendy-zemel-nogo-uchastka-5

Регулируется ли на законодательном уровне возможность переуступки права пользования арендованной землей? Фото № 1

Процесс переуступки аренды земельного участка регламентирован российским законодательством. В статье 421 ГК учитываются все основные принципы договора.

Также этого вопроса касаются такие статьи ГК, как 607, 615 и 264.

В налоговом кодексе РФ предусматривается госпошлина на эту процедуру. Порядок ее начисления и размеры устанавливает статья 253. Там же можно найти ссылки на Семейный кодекс, в случае, если какая-то из сторон договора находится в браке.

Если сравнивать переуступку с субарендой, то можно найти одно очень большое отличие – при переуступке все права пользования землей переходит третьей стороне. Если говорить проще, то это значит, что арендодатель полностью отказывается от прав на участок, передавая его другому лицу по договору.

Для проведения процедуры к первоначальному договору аренды следует составить другое соглашение, а именно о переуступке прав на аренду. Этот документ предназначен подтвердить совершение сделки, его обязательно нужно зарегистрировать в специальных органах.

В сделке должны участвовать все три стороны: владелец земли, бывший арендатор и новый арендатор.

Но есть и некоторые исключения:

  • если соглашение об аренде было заключено на срок от пяти лет, то арендатору не обязательно привлекать к делу владельца участка – он может просто сообщить его об этом;
  • если же аренда была оформлена на короткий срок (до 5 лет), без разрешения арендодателя сделка становится невозможной.

Очень часто заключение договора переуступки аренды нужно в тех случаях, когда нужно продать недвижимость, находящуюся на данном участке.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fosobennosti-sostavleniya-dogovora-pereustupki-prav-arendy-zemel-nogo-uchastka-6

Цены на аренду муниципальных земель намного ниже, чем принадлежащих коммерческим организациям. Фото № 2

Очень часто даже в самых трудных ситуациях переуступка аренды недвижимого имущества может стать положительным выходом из этого положения.

Для нового арендатора это очень выгодная сделка, так как ему предоставляется возможность получить в пользование участок по той же цене, по которой пользовался им предыдущей арендатор. Такие условия вполне можно считать льготными, так как с каждым годом цены на аренду недвижимости растут, а по договору переуступки цена остается прежней.

Владельцами участков часто выступают муниципальные власти или другие органы. Это случается по тем причинам, что цены на аренду их земли намного ниже, чем у коммерческих организаций.

Если у гражданина есть желание получить в аренду землю, которая находится в муниципальном владении, у него есть два варианта оформления сделки:

  • принимать участие в аукционе, где нет стопроцентных шансов на победу;
  • заключить договор переуступки с тем арендатором, который пользуется землей на данный момент.

Последний вариант подразумевает уплату некоторой суммы в качестве комиссионных. Но намного больше денег можно сэкономить.

В случае если арендатор земельного участка передает права аренды другому человеку, за ним все же сохраняется его правовой статус, который он получил после подписания первоначального договора аренды.

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросВ соответствии с земельным законодательством договора аренды могут заключаться на срок до 49 лет. Но не всегда такой срок необходим арендатору.

При возникновении необходимости о передаче участка или при невозможности дальнейшего использование возникает мысль о передаче участка.

Первым делом необходимо ознакомиться с условием договора, предусмотрел ли передающий орган возможность переуступки прав. Если нет, то необходимо обратиться в муниципалитет, заключивший основной договор, и расторгнуть его.

В случае, если переуступка или субаренда разрешены принимаем ряд последовательных действий. Для начала необходимо письменно уведомить администрацию о планируемой передаче. В уведомлении обязательно указывается, кто кому планирует передать участок, с какого времени.

Если первоначальный договор аренды заключен на срок более года, он подлежал обязательной гос.регистрации. Переуступка права заключается как соглашение о передаче прав и обязанностей, и регистрируется в Росреестре так же, как основной договор.

В соответствии с гражданским законодательством арендная плата может изменяться не чаще, чем раз в год.Такое условие наверняка прописано и в договоре аренды. На нового пользователя это правило так же распространяется. Но арендная плата зависит от кадастровой стоимости, которая меняется раз в пять лет. Поэтому на практике арендная плата обычно меняется с изменением кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Как проверить подлинность свидетельства права собственности и куда для этого обратиться

Но у арендодателя есть право не заключать договор аренды переуступки, если он противоречит его интересам или нарушает его права.

Также арендодатель имеет право на преждевременное расторжение договора или поднятие цены на пользование участком, если это не воспрещается законодательством.

Если у него возникнет такое желание, то права на владение землей арендодатель может передать другому лицу, но для этого требуется заключение еще одного договора.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fosobennosti-sostavleniya-dogovora-pereustupki-prav-arendy-zemel-nogo-uchastka-7

Документы, необходимые для оформления договора переуступки прав аренды на землю. Фото № 3

Для того чтобы правильно провести оформление договора переуступки аренды земельного участка, необходимо собрать такие документы:

  • заявление на оформление переуступки;
  • договор аренды, который был заключен с владельцем земли (его ксерокопия);
  • копия (заверенная нотариусом) кадастрового плана того участка, который сдается в аренду (также нужна его ксерокопия);
  • бумага, которая подтвердить уплату государственной пошлины (чек или квитанция) – сдавать нужно ксерокопию, но при этом иметь с собой оригинал для подтверждения подлинности документа;
  • создать договор о переуступке прав на аренду участка (это и будет основной документ) – подготавливается в двух экземплярах (для арендодателя и арендатора).

Это основной перечень необходимых бумаг, но существуют и некоторые дополнительные документы, которые могут стать необходимыми.

Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то потребуется предъявление его паспорта, а также согласие от супруга/супруги на оформление сделки. Согласие должно быть сделано в письменном виде и заверено у нотариуса.

Если же такой человек не находится в браке, то нужна справка, которая подтвердит этот факт (также должна быть заверена нотариусом).

Юридическим же лицам понадобится такой спектр дополнительных документов:

  • вся документация о регистрации предприятия, его учредительные документы (сделать ксерокопии);
  • ИНН (нужна и копия, и подлинные документы);
  • бумагу из ЕРГЮЛЬ о том, что документы приведены без изменений.

Для должностного лица, которое выступает стороной подписания договора, также требуется предъявление документов, которые обозначат его личность.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fosobennosti-sostavleniya-dogovora-pereustupki-prav-arendy-zemel-nogo-uchastka-8

Порядок оплаты имущественного налога. Фото № 4

Вследствие заключения договора переуступки могут наступить некоторые сложности, связанные с оплатой:

  • новые стороны аренды самостоятельно обозначают цены на аренду и сроки уплаты платежей, но очень часто можно увидеть сохранение тех условий, которые прописаны в предыдущем договоре аренды;
  • если платеж по какой-то причине был просрочен, то арендатор должен уплатить его с пеней;
  • у арендатора есть право на использование любых способов уплаты: через банковский счет или карточку, почтой или же наличными средствами.

Все отношения между сторонами договора должны оформляться в соответствии с нормами действующего законодательства. В другом случае сделка будет считаться недействительной. Также следует помнить о некоторых особенностях такой процедуры:

  • невозможно проводить переуступку участка, если до этого не оговорены все ее условия;
  • третье лицо не может получить участок по договору по переуступке, например, под строительство, если первоначально ему дали сельскохозяйственное назначение.

Договор переуступки аренды должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах, но только в том случае, если он заключается на длительное время (больше 12 месяцев).

Регистрация договора возможна только в случае уплаты сторонами государственной пошлины. Законом предусмотрены такие ее размеры:

  • 2 тысячи рублей для физических лиц;
  • 22 тысячи рублей для юридических лиц.

Также существует несколько очень важных моментов, которые не следует упускать при процедуре регистрации:

  • согласие арендодателя на заключение договора переуступки требуется лишь тогда, когда срок сделки превышает 5 лет;
  • стороны сделки должны сообщить владельцу земли, что пользователь участком был изменен;
  • документы, которые необходимо подготовить зависят только от правового статуса сторон.

Сама процедура регистрации происходит в государственных органах регистрации.

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка proxy?url=https%3A%2F%2Ffinfex.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fosobennosti-sostavleniya-dogovora-pereustupki-prav-arendy-zemel-nogo-uchastka-9

Подробности составления договора переуступки права аренды земельного участка. Фото № 5

Образец договора переуступки права аренды земельного участка должен включать в себя такие данные:

  • реквизиты сторон;
  • дата создания и заключения документа;
  • информация о земельном участке;
  • сроки действия договора;
  • размер платы за аренду;
  • обозначение тех условий, при которых сделка может быть расторгнута.

Соглашение о переуступке аренды должно быть составлено в двух экземплярах, обязательно в письменном виде. Для того чтобы договор приобрел юридические права, его необходимо зарегистрировать.

Существует ряд случаев, когда становится невозможным передать права на аренду. Муниципальные владельцы такого участка могут отказать по следующим причинам:

  • если на земле есть построенные без надлежащего разрешения объекты, или же они не соответствуют всем правилам и нормам строительства;
  • если земля является спорной, а владелец назначается в судебном порядке;
  • если у собственника земли есть крупные долги, которые он не может оплатить;
  • если владелец земли еще не оплатил средства за покупку земли полностью.

Заключение договора о переуступки прав на аренду участка может стать очень выгодным делом для всех сторон сделки. Также следует отметить, что сделка не может быть проведена, если в первоначальном договоре аренды существует пункт о запрете на такие соглашения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Детальнее о продаже прав аренды нежилого помещения вы можете узнать, посмотрев видео:

Изображение - Что такое уступка права аренды земельного участка 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 8

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here