Что предусмотреть в договоре найма квартиры

Предлагаем информацию по теме: "что предусмотреть в договоре найма квартиры". Все вопросы вы можете задать нашему дежурному юристу или в комментариях к статье.

По договору коммерческого найма квартира временно передается гражданину за вознаграждение для проживания (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:

  • составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
  • определить ответственность за его сохранность;
  • обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

В ином случае договор может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю. Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. ( ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

Читайте так же:  Как проверить расчет больничного

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа ( ст. ст. 19.15.1 , 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона N 5242-1):

  • по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;
  • в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
  • в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;
  • в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  • возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

При сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог ( пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? >>>

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>

Как гражданину РФ зарегистрироваться по месту пребывания? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Грамотно составленный договор аренды поможет и собственнику, и арендатору квартиры избежать многих проблем. Как составить договор найма жилого помещения и какие пункты обязательно нужно включить в документ?

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

Читайте так же:  Правила возврата некачественной обуви в магазин

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении. Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

На что смотреть в договоре найма, чтобы не остаться в дураках

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fimg-cdn.tinkoffjournal.ru%2FDOC_4%400.5

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у хозяина документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чём вы потом пожалеете?

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fimg-cdn.tinkoffjournal.ru%2F2016%2F03%2FOlgaEfimova120

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте приема-передачи квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш шаблон договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, то в договоре должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался вам, если вы решили съехать раньше времени и не предупредили наймодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Поэтому в договоре пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — всё это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Четко прописывайте, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает закон.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги всё-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Читайте так же:  Можно ли вернуть деньги за страхование жизни или отказаться от страховки по ипотечному кредиту

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fimg-cdn.tinkoffjournal.ru%2Fjkh-chair

Сохраните 32 000 Р в год

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — всё это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fimg-cdn.tinkoffjournal.ru%2Fpodpis-200%400.5

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счёта.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее.

  • Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  • Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  • Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  • Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанный холодильник, обшарпанный сервант или треснувший чайный сервиз, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  • Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fimg-cdn.tinkoffjournal.ru%2Fact-priema-peredechi.pqi1qj3q8pjx

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

Мы уже рассказали, чем аренда квартиры отличается от найма квартиры, а также, какие налоги нужно платить, сдавая квартиру, чтобы спать спокойно. Ниже мы рассмотрим ряд вопросов, которые возникают при сдаче квартир.

Кто платит за ремонт квартиры: собственник или квартиросъемщик

Этот момент лучше прописать в договоре, потому что в противном случае в соответствии с законодательством (ст. 681 Гражданского кодекса РФ) расклад такой.

Текущий (мелкий) ремонт – за счёт арендатора (нанимателя) квартиры. Текущий ремонт – это, например, поклейка обоев, ремонт сломавшейся сантехники.

Капитальный ремонт, например, замена дверей, окон – обязанность собственника квартиры.

Однако в договоре вы можете согласовать порядок, который устраивает обе стороны. Например, прописать, что жильцы сами проведут ремонт, но за счет ежемесячной оплаты аренды (в этом случае желательно согласовать сумму и порядок компенсации, чтобы в будущем не возникло недопонимания).

Наниматель квартиры нарушает общественный порядок, как его выселить

Иногда возникают ситуации, когда квартиросъемщиков необходимо выселить до окончания срока договора. Например, они мешают соседям, перестали оплачивать проживание и т.п. Обычно в договоре предусматривается, что в подобных случаях договор аренды (найма) прекращается свое действие (правильный договор можно автоматически составить здесь). Но есть нюанс. Есть два вида договора на сдачу квартиры: договор найма (когда квартиросъемщик – гражданин) и аренды (когда квартиру арендует предприятие для своего работника) – см. подробней, чем отличаются договоры аренды и найма. Так вот, по договору найма выселить квартирантов намного сложней, пусть даже эти случае прописаны в договоре – законодательство защищает права нанимателя, выселить его можно только через обращение в суд. В случае с договором аренды все проще, если в договоре прописаны случаи, в которых он прекращает свое действие, то в суд придется общаться уже квартиросъемщику, если он не желает мирно покинуть помещение.

Читайте так же:  Сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимости в нотариальной конторе в 2019 году

Сказанное справедливо для случаев, когда договора аренды (найма) заключен официально. Если вы договорились без оформления договоренности на бумаге, то квартиросъемщику сложнее претендовать на защиту своих прав в суде. Но и в этом случае можете оказаться в неудобном положении, если не платите налог со сдачи квартиры в наём – недовольный квартирант может пожаловаться на вас в налоговые органы и придется отвечать на неприятные вопросы.

Что будет, если сдавать квартиру и не платить налоги?

За уклонение от уплаты налогов предусмотрен как штраф в рамках налогового законодательства, так и уголовная ответственность (когда сумма неуплаченного налога велика).

Если сдавать квартиру и не платить налоги (см. какие налоги и сколько нужно платить), помимо взыскания неуплаченной суммы с вас еще возьмут штраф в размере 20% от этой суммы (либо 40%, если деяние совершено умышленно). Плюс, то, что налог уплачен не вовремя, государство компенсирует себе убытки начислением пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки.

Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ наступает, если вы “сэкономили” за период в пределах 3-х лет подряд более 600 тысяч рублей (при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) либо более 1,8 млн. руб. В этом случае можно либо отделаться штрафом 100-300 тыс. руб., либо провести до 1 года в местах “не столь отдаленных”. А при особо крупном размере недоплаты налога (от 3 млн. руб. за 3 года) – получить до 3-х лет.

Как обстоят дела на практике? На практике мало кто из сдающих квартиры граждан платит налог. До уголовной ответственности доходит в редких случаях. Дело в том, что факт неуплаты налога выявить не так просто. Даже если на вас пожаловались в налоговые органы рассерженные соседи, хозяин квартиры всегда может сказать, что в квартире действительно проживает не он, а Петров-Сидоров, который ему если не родственник, то такой хороший друг, что денег с него не берет. Однако оборот рынка сдачи квартир настолько велик, что государство не оставляет намерения получить законный налог. Поэтому стоит ожидать новых попыток вывести его из тени.

Расторжение договора аренды: образец, как составить, когда это возможно?

Даже если у собственника жилья составлен договор аренды и в его квартире кто-то проживает, может возникнуть острая необходимость в досрочном расторжении контракта с последующем освобождением жилплощади. Но «просто так» выгнать жильцов нельзя – это будет считаться нарушением прав арендатора, соответственно, он может потребовать выплатить неустойку или вовсе отказаться от освобождения занимаемых квадратных метров. В каких же случаях возможно расторжение договора аренды, образец его мы обязательно приложим в статье. Каким образом это происходит? С какими проблемами собственник может столкнуться и как их возможно решить?

В каких случаях можно расторгнуть договор аренды квартиры досрочно?

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi0.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Ffig-27-03-2019_17-48-22

Законные основания для досрочного расторжения действия договора указаны в статье 450 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно ему, инициировать процедуру можно в следующих случаях:

  1. По общему соглашению арендодателя и того, кто арендует у него квартиру;
  2. По установленному решению суда, который проводится по исковому заявлению (например, если арендующий нарушает условия договора и не платит квартплату, наносит какой-нибудь материальный ущерб и так далее);
  3. Односторонний отказ, если таковой вариант предусмотрен условиями ранее подписанного контракта (крайне желательно включать этот пункт в договор аренды, как и обязанности сторон при неустойке, даже если это простой договор аренды квартиры на одном листе).

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Ffig-27-03-2019_17-49-30

Самые распространённые основания, когда может потребоваться досрочное расторжение, следующие:
  • Арендующий не платит квартплату в установленный срок;
  • Арендующий выступает в качестве посредника и сдаёт квартиру в наём третьим лицам (хотя договор аренды квартиры с правом субаренды составлен не был);
  • Арендатор нанёс весомый материальный ущерб арендодателю (например, сломал мебель, устроил пожар и так далее);
  • Арендующий использует квартиру для осуществления каких-либо противоправных действий (например, ведёт там продажу наркотиков или изготовление контрафактной продукции).

По требованию нанимателя договор также могут расторгнуть, к примеру, в следующих случаях:

  • создаются препятствия к свободному использованию арендуемого жилья;
  • квартира не был передана в использование или же она находится в непригодном для использования состоянии (аварийный дом).

В каждом из этих случаев инициация досрочного расторжения договора – возможна, причём – в одностороннем порядке.

Может ли арендодатель без причины выставить на улицу арендатора? Если следовать закону – нет, но сделать это всё же возможно. Только владельцу жилплощади придётся взять на себя ответственность за неисполнение условий договора.

Бывший арендатор, соответственно, сможет обратиться в суд и потребовать компенсации. Ведь вполне возможно, что из-за потери жилплощади он временно не мог посещать работу. Или вовсе простудился и заболел, так как несколько ночей ему пришлось ночевать на вокзале – все это происходило по вине арендодателя. Опытный адвокат в таких ситуациях с арендодателя сможет получить немалую выгоду на вполне законных основаниях.

Читайте так же:  Как вернуть деньги за товар ненадлежащего качества, купленный в интернет магазине - инструкция

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi2.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Ffig-27-03-2019_17-50-45

«Цивилизованное» расторжение договора, то есть, без участия суда и любых иных инстанций, инициируется в двух случаях:
  • по соглашению сторон, указанных в документе;
  • если одна из сторон договора объективно не может выполнять в дальнейшем свои обязательства (арест, смерть), но в этом случае вообще никаких расторжений составлять не нужно.

Как происходит расторжение по согласию лиц, указанных в договоре? Опять же – этот процесс регулируется статьей 450 ГК РФ. Просто составляется соглашение о расторжении. Единственный нюанс – то самое соглашение нужно составлять в том виде, в каком был изначально составлен договор.

То есть:

  1. Если договор между арендодателем и арендующим был составлен просто в письменной форме, то и соглашение о расторжении нужно делать в простой письменной форме.
  2. Если договор между арендодателем и арендующим составлялся с привлечением нотариуса, то и соглашение о расторжении заверяется ним же.
  3. Если договор регистрировался в Росреестре, чтобы временно проживающий смог получить прописку без права претендовать на собственность, то и соглашение о расторжении также нужно регистрировать в Росреестре (на какой срок делается временная регистрация подробнее здесь).

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Ffig-27-03-2019_17-51-48

Уведомление требуется при расторжении договора в одностороннем порядке. Это расценивается как «предложение» одной из сторон прекратить действие ранее составленного контракта. В статьях 619 и 620 ГК РФ детально описано в каких случаях требуется уведомление и какую юридическую силу оно имеет.

Одна из главных особенностей – по нему арендующему даётся 3 месяца на принятие условий и освобождение жилплощади. То есть, всё это время он сможет продолжать пользоваться жильём на законных основаниях, даже если согласиться досрочно расторгнуть договор.

Чётких требований по тому, как именно нужно составлять уведомление – не предусмотрено.

Базовая форма документа включает следующую информацию:

  1. Преамбула. В верхней правой части листа указывается к кому направлен документ.
  2. Основа. Обязательно нужно указать данные первоначального контракта по аренде жилья. Далее – пишется причина, по которой его расторгают, правовые обязательства стороны, составляющей документ.
  3. Заключительная часть. Здесь указывается дата, с которой предлагается прекратить действие договора.
  4. Подпись, дата составления уведомления.

Как составить расторжение договора аренды квартиры по соглашению сторон?

Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то они могут составить расторжение с проведением последующего расчёта. Главное требование – отсутствие каких-либо неразрешимых претензий друг к другу (если такие имеются, то лучше обращаться в суд). Такой документ заверяется двумя сторонами личными подписями, и, если нужно – с привлечением нотариуса или последующей подачей документа в Росреестр, также необходимо составлять 2 его копии — для каждого, кто заверяет расторжение.

Если это договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицами, то досрочно расторгать его будет сложнее, но, это уже другая история.

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi2.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Ffig-27-03-2019_17-53-22

Документ составляется на основании статей 27 и 28 ГК РФ, то есть, руководствуясь базовыми правилами гражданско-правовых отношений.

В него обязательно включаются следующие данные:

  • данные сторон (ФИО, место проживания, можно добавить серию, номер и код подразделения паспорта);
  • дата, место составления;
  • реквизиты договора, действие которого и планируется прекратить;
  • объект, рассматриваемый в документе (адрес и общие данные об объекте);
  • основание (в данном случае – по соглашению сторон);
  • срок, с которого документ вступает в действие (соответственно, ранее действующий контракт аннулируется);
  • условия, которые должны быть выполнены к указанному сроку (расчет с арендодателем, освобождение жилплощади и иные данные, которые являются важными для сторон соглашения).

К соглашению можно добавить копии любых других документов, подтверждающих отсутствие претензий и иных обременений. Образец расторжения вы можете скачать прямо тут.

При возникновении существенных условий расторжение может быть изменено как по соглашению сторон, так и в судовом порядке. Что представляют собой те самые «существенные условия»? Это факторы, которые влияют на интересы сторон, но при этом не были известны на момент заключения расторжения.

Что делать при возникновении таких ситуаций? Составлять дополнительное соглашение об изменении условий расторжения. Иной вариант – просто уничтожить первую версию расторжения и заключить другую, но так можно сделать лишь в том случае, если первый вариант не заверялся нотариусом и не регистрировался в Росреестре.

Дополнительно о расторжении договора аренды рассказывает адвокат:

Итого, досрочно расторгнуть договор аренды или найма жилья – возможно, полностью на законных основаниях. С юридической точки зрения важно лишь то, что инициация этого процесса не нарушит ничьих интересов (участников договора), никто не понесёт с этого материальный или иной ущерб. Поэтому самый простой вариант – искать компромисс, те условия, которые удовлетворят и арендодателя, и того, кто снимал у него жильё.

Как оформить договор дарения квартиры родственнику читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fi1.wp.com%2Fnapravah.com%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnapravah%2Fimages%2Fphone

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Изображение - Что предусмотреть в договоре найма квартиры 909847562412
Автор статьи: Артур Морозов

Добрый день! Меня зовут Артур. Я уже более 9 лет работаю юристом. Являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в доступном виде всю необходимую информацию. Перед применением описанного на сайте, всегда необходима консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.9 проголосовавших: 12

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here